花园规划设计市场分析报告目 录1、 南市区房产销售市场概况1.1大环境分析1.2居民消费特征1.3 南市区房屋市场综述2、 竞争个案分析3、 本案企划要点1、南市区房产销售市场概况1.1 大环境分析 进入 99 年以来，中国房地产市场发生最大的两个变化就是：第一，已由过去的卖方市场转变为买方市场。第二，由集团购买转向个人购买。面对这种变化，未来房地产市场发展将呈以下趋势：1、住房将是房地产市场绝对主角。2、经济适用房是主力市场，供应对象占城市人口的 70％以上。3、住房的布局、功能、设施、环境、面积都将经历更新换代。要讲品牌、树形象、重点之一是要加大住宅建设的科技含量。 几乎可以肯定，今年上海的房地产市场将总体趋强。由于住房商品化的概念正越来越被人们所接受，上海房地产市场目前个人购房比重持续上升，已达到 90％以上。银行利率的下调，也为个人购房贷款减轻了压力。这些对房市均是利好消息。同时全市房地产销售价格在下降通道上运行，房地产价格总水平下降。 上房 50 指数依然价跌量缩，样本楼盘加权平均售价降至 3892 元，因清盘等因素多个楼盘价格“高台跳水”造成上述情况。但是，与去年同期相比成交量明显放大，销售业绩良好的个盘增多。市场推崇的 3000 至 4000元的中价楼盘成为主力品种。房地产企业从自身经营出发，也将会采用一些灵活手段来刺激楼盘销售，由于考虑周边楼盘清盘可能造成的低价干扰和摒弃超额利润，定价更谨慎和趋于合理，可以预见，上海市场整体房价会在平稳发展的同时略有下降。 1、南市区房产销售市场概况1.2 居民消费特征南市区和浦东区、 卢湾区、黄浦区为邻。全区面积 22.7 平方公里（其中水上面积 1.47 平方公里）， 人口密度每平方公里达到约 9 万人（含一定外来人口）,其中老城厢区每平方公里平均 125386人，是全市入口密度最高的地区。由于居民居住密度高，不可避免造成居住质量差，所以可以说南市区居民对改善居停有着极为强烈的“翻身欲”。其购房需求非常旺盛，主要购买本区和卢湾、浦东等临近区域住宅。由于价格较低，大量动迁户主要迁往浦东新区。根据上海社会科学院房地产研究中心对全市进行的专题调查，80%以上的市民希望居住多层和小高层，但南市区极少出现多层甚至数小高层个案，大量相同规划设计的高层个案也令购房客户无所适从。 另外，调查显示，二室一厅和二室二厅占总需求量的 60％以上。一室一厅和三室一厅以上的需求各占 20％左右。尽管...
