中文论文题目 ： M 公司 房地产投资信托基金模式探析 英文论文题目： The Study on Real Estate Investment Trust s Fund Model of M Company 摘要房地产投资信托基金是把投资信托作用于房地产，将产业投资基金证券化，建立专门的投资运营团队和金融机构，通过发行收益凭证，广泛吸收社会上多数人的资金，对房地产项目直接或者间接的投资，再将这些收益进行按比例分配给投资者的一种中长期投资方式
由于房地产投资信托基金实行的是集中管理和多方位的投资，能够有效的规避风险，从而获得较高的收益回报，实现房地产证券化
集高稳定性、高收益性和税负较低等特点于一身，是不动产证券化的一种重要的表现形式，具有资金管理规范性、投资策略制定严谨性等得天独厚的条件
本文从房地产投资信托基金的基础概念入手，分析了其特点、运行模式，并结合 M 公司的实际情况，分析了 M 房地产投资信托基金的产生背景和发展现状，并从构建及组织、来源及投向、运营成本、收益分配及退出方式四个方面分析了 M 房地产公司投资信托基金模式的特点，并将其与其他模式进行了比较，对 M 公司房地产投资信托基金模式进行了全方位的了解
在此基础上，结合 SWOT 分析方法，对 M 公司模式所具有的结构制胜、流动性高、社会信誉度较高的竞争优势以及财务杠杆难控制、社会文化方面的障碍、突发性的债务危机的竞争劣势进行了分析，同时，结合 M 房地产公司发展所面临的外部环境因素，中国房地产需求的增加、投资主体已初步形成、信托业日趋规范的发展机遇和公司所面临的投资竞争激烈、市场变化的不可控性、政策和调控措施影响等风险因素进行了综合性的考量，提出了包括合理控制财务杠杆、加强市场本土化在内的 M 公司房地产投资信托基金模式改进方案以及包括创造 REITs的必要法律环境、改善市场环境、建立 REITs 的组织机
