一、引言 市场比较法是国际上通用的。经典估价方法，也是房地产估价中最常见，最重要，应用最多的方法之一。过去，我们采用市场比较法在进行市场转让。抵押拍卖。中外合资交易中，得到了市场的接受，获得了很好的效果。但是今天面对以倾向补偿为前提的拆迁评估，由于其技术要求高，案例选择困难，政策性强，社会责任重，所以如何进一步应用好市场比较法，如何收集有可比性的交易案例，如何选择典型案例，如何在拆迁评估标准规定的要求下，正确确定评估参数，并进行合理修正，也显得非常重要。 下面，笔者就市场比较法在房地产估价中的应用，以及案例的选择和修正中出现的问题进行分析，并就如何采取措施提高市场比较法评估精度谈谈自己的看法，希望广大估价师共同探讨，发表真知灼见，进一步发挥市场比较法在房地产估价中的作用，共同提高房地产估价业的水平。 二、当前市场比较法应用的现状和存在的问题 目前，采用市场比较法估价，理论和实践是脱节的。因为市场比较法适用的前提是市场交易频繁，但客观上估价师搜集案例困难；市场比较法另一个适应前提是市场充分发达，上海的房地产市场是快速发展的市场，但又是一个有待规范的市场。 当前，在估价机构中，一般估价师都能熟练应用市场比较法，对市场比较法的原理也有一定的理解和认识。 但从评估结果的准确程度来说，市场比较法的应用还存在着主观和客观方面的一些问题： 1.信息不对称，导致案例搜集困难，尤其是成交案例更加难以获得。这是广大估价师普遍感到比较棘手的问题，也是制约市场比较法评估精度的主要因素。 由于估价师获取案例的机会较少，信息不对称，客观上给估价师搜集案例来难度。上海市房地产估价师协会组织开通的上海市房地产市场信息网，确实对提供成交案例带来了很大的帮助，但是，由于单项信息成本较高，信息搜索也必须支付一定成本，信息需及时更新，有些在市场上有影响的热销楼盘，在网上未能及时反映，尤其是不可售公房的交易案例未列入网。 2.具有一定从业经验的估价师都明白，另一个制约评估精度的重要因素，是信息资料不清，交易背景不透明，交易情况这一项几乎无法修正。 3.主观上，估价师搜集案例的方法单一，不主动出击。 有的估价师只闭门造车，单凭从报上剪下来的一些房地产售楼信息和送上门的楼书，进行评估，缺乏市场调查的主动性。 4.不按技术规范操作。《上海市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》规定，拆迁评估一定要用成交案例，而有的估价师...
