徐州市华美房地产公司项目策划研究1徐州市概况1.1地理位置徐州位于东经116°22,北纬33°43＇-34°58＇。在江苏省的西北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界。东西宽约210公里，南北长约140公里，总面积11258平方公里。距南京、济南、郑州、合肥皆为300余公里。素有南国门户，北国锁钥，中原屏障之称。1.2地物地貌徐州市位于华北平原的东南部，域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。丘陵海拔一般在100－200米左右，丘陵山地面积约占全市9.4%。丘陵山地分两大群，一群分布于市域中部，山体高低不一，其中铜山县东北的大洞山为全市最高峰，海拔361米；另一群分布于市域东部，最高点为新沂市北部的马陵山，海拔122.9米。平原总地势由西北向东南降低，平均坡度1/7000--1/8000，平原约占土地总面积的90%，海拔一般在30－50米之间。1.3气候状况徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，受海洋影响程度有差异，东部属暖温带湿润季风气候，西部为暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。年日照时数为2284至2495小时，日照率52％至57％，年气温14℃，年均无霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量占全年的56％。气候资源较为优越，有利于农作物生长。主要气象灾害有旱、涝、风、霜、冻、冰雹等。气候特点是：四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。1.4矿产资源徐州拥有多种矿产资源。已探明和开采的矿产资源有煤、铁、铜、石灰岩、石膏、岩盐、富钾矿页岩、硅石、粘土等。其储量：煤炭39亿吨，石膏44亿吨，岩盐21亿吨，石灰石250亿吨，钾长石21亿吨，石英石2亿吨。还有储量可观的铁矿石、大理石、高纯硅砂、钠长石、硫辉石、蛇纹石、重晶石等30余种矿藏资源。1.5交通状况徐州市素有五省通衢之称，是全国重要的交通枢纽。陇海、京沪两大铁路干线在此交汇，公路有5条国道、20条省道、4条高速公路经过徐州，市到县全部通高等级公路；京杭大运河穿境而过；观音机场为国家民航干线机场；鲁宁输油管道纵贯境内，形成了铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”的立体交通体系。1.6经济状况根据中央精神和省委部署,徐州市第九次党代会和市委九届三次全会确定了全市新世纪新阶段的奋斗目标，提出到2010年，全面建成宽裕型小康社会；到2020年，总体上基本实现现代化；到2050年，全面实现现代化。市委、市政府按照省委、省政府加快实现“两个率先”的要求，研究制定了近期目标。总的考虑是平均经济增长保持12%以上的速度，三年内GDP和财政收入分别跃上1000亿元和100亿元的新平台；2008年人均GDP超过2000美元；2012年人均GDP达到3000美元，全面建成小康社会，2017年，人均GDP达到5000美元，基本实现现代化。近期目标重点围绕强市和富民两个方面，规划时段为2005年和2007两个阶段。强市目标主要是：2007年，全市GDP超过1400亿元，财政收入超过130亿元，年均分别增长12%和15%以上，人均GDP达到1830美元，其中2004年GDP超过1000亿元，2005年财政收入超过100亿元；富民目标主要是：2003年至2007年农民人均纯收入年均增长6%，2005年、2007年分别达到4260元和4790元；2003年至2007年城乡居民储蓄余额年均增长15%左右，2005年、2007年城乡居民人均储蓄存款余额分别达到7000元和9270元左右。制定各自的近期发展目标，以县（市）区的近期目标保证全市的近期目标，以全市近期目标的如期实现加速富民强市、全面建设宽裕型小康社会和基本实现现代化的进程。2徐州市房地产概况2.1徐州房地产市场综述近几年来,徐州市城市建设发展迅速,房地产市场不断繁荣,商品房年销售额以8%的速度增长。住宅消费中个人住房消费成为绝对主流,房地产市场的发展,将有力促进徐州经济的发展。目前，徐州市的房地产需求市场中以旧换新是购房者的主流，市民的住房正在从“实用型”向“比较舒适型”过度。此外，城市人口的迅速增长、新婚用房、拆迁带来的需求，这些都是现实的巨大需求。徐州市目前的房价相比部分南方的城市较低，其决定性的因素是徐州的人均收入远远低于南方其它城市。2.1.1市场多元化格局初步形成,产品的...
