对我国房地产业的再思考VIP免费

對我國房地產業的再思考中國土地勘測規劃院黃小虎前幾年﹐我曾發表過幾篇文章﹐探討房地產業存在問題及解決辦法。這幾年﹐政府加強了保障性住房供應的力度﹐這是一個重大的變化。但還有許多問題﹐沒有從根本上解決。社會上圍繞著房地產業仍然是議論紛紛﹐論者各執一端。現實與爭論促使我再思考﹐主要思考以下問題﹕房地產業是支柱產業嗎﹖房地產業問題的深層原因在哪裡﹖房價與地價關係究竟如何﹖這裡﹐把我的思考付諸筆端﹐敬請讀者批評指正。一﹑房地產業是支柱產業嗎﹖我在2005年的文章中認為﹐房地產業已經成為國民經濟的支柱產業。但我最近的研究表明﹐這個判斷恐怕不能成立。請看表~1﹕表~1﹕全社會固定資產投資與全社會住宅投資結構（單位﹕億元）1990年1995年1998年2000年2005年2006年2007年全社會固定資產投資4517.032917.7109998.2137323.9其中﹕城鎮3274.426221.893368.7117464.5城鎮佔％72.579.784.985.5房地產業253.34984.119422.925288.8房地產業佔％5.615.117.718.4房地產業佔城鎮％7.719.020.821.5農村1242.66695.916629.519859.5農村佔％27.520.315.114.5全社會住宅投資4736.76393.87594.115427.225005.0其中﹕城鎮3278.24310.85435.312825.821238.3城鎮佔％69.267.471.683.184.9房地產業1753.12081.63312.010860.918005.4房地產業佔％37.032.643.670.472.0農村1458.52083.02158.92601.53766.7農村佔％30.832.628.416.915.1資料來源﹕歷年《中國經濟統計年鑒》或根據其數字計算。通過表~1可知﹐全社會固定資產投資中農村所佔比重﹐1990年為27.5％﹐2000年為20.3％﹐2007年只有14.5％。相應的城市所佔比重分別為72.5％﹑79.7％和85.5％﹐其中城市房地產所佔的比重﹐1990年為7.7％﹐2000年為15.1％﹐2007年達到18.4％。大約從2004年前後﹐每年的城市房地產投資﹐就超過了當年全國農村的全部固定資產投資。另外﹐全社會住宅投資中﹐1995年農村佔30.8％﹐2007年只有15.1％﹐相應的1995年城市佔69.2％（其中房地產業佔37％）﹐2007年城市佔84.9％（其中房地產業佔72％）。很顯然﹐這是一個城鄉嚴重失衡的結構。在這樣一個結構中﹐房地產業的光輝只能惠及城市﹐而不能普照廣大的農村。不僅不能普照農村﹐目前的房地產業還是城市與農村爭奪資源的重要渠道﹐因而也是導致城鄉經濟失衡的一個原因。這樣一個產業﹐能夠稱為支柱產業嗎﹖即使在城市﹐現在的房地產業也並未帶來社會的和諧。有研究稱“全國已出讓土地但未銷售的存量住宅約26.9億平方米﹐相當於全國人均兩平方米﹐城鎮居民人均四﹑五平方米。”[1]但是﹐不僅城市的中低收入階層買不起房﹐就是許多收入較高的“白領”﹐也淪為“房奴”。那麼多的房子都到哪裡去了﹖據零點公司2006年調查﹐太原商品房的購買者中80％是非本市居民﹐北京﹑大連是60％﹐鄭州是55％。[2]這些“非本市居民”﹐不可能是農民工﹐也不可能是其他低收入者﹐只能是形形色色的投資﹑投機者。該調查據此判斷﹐我國的房地產業基本上是被投機資金所操縱了。2008年世界金融危機襲來﹐資金緊張導致房價下跌﹐投資者遭受損失。但進入2009年﹐投資客的春天又來了。例如﹐據北京市土地學會江橋同志提供的資料﹐2009年年初時深圳樓市的投資客比例不到5％﹐而6月已經達到30％左右﹔上海﹑北京等地也是如此﹐4月以來﹐別墅﹑高檔公寓等高檔住宅的成交量大幅增長﹐其中﹐北京某些新開盤的項目﹐投資性置業佔比超過三成﹐上海某小區三期目前的銷售數據﹐投資性購房的比率佔據到七成以上。又據近日媒體的報道﹐上海高檔樓盤的投資客大舉出手﹐已將“剛性需求者”（即自住性需求）擠出市場。[3]可以說﹐我國的房地產業已經成為投機冒險家們的樂園。進入這個樂園的“門檻”﹐可比進入股市的“門檻”高得多﹐因此它只能是極少數人的樂園。一方面是廣大的低收入人群買不起房子﹐大量造好的房子閑置﹐另一方面是少數人炒買炒賣數量可觀的房子﹐實際上也是閑置。可見﹐目前我國的房地產業的利益指向﹐是不為廣大老百姓服務﹐只為少數富人服務的。處在窮人與富人中間的所謂中產階級﹐也是當今房地產業的受害者。本來﹐他們是引領社會消費的中堅力量﹐但在越來越高的...