怎样准备物业经理从业资格考试中的案例题（下）(2009-06-1519:14:19)标签：物业经理应试案例题分析房产分类：内容探讨四、维修责任的界定在物业服务中，处理维修责任的实际问题很多，这类问题在物业管理实务的案例分析题中也得到了反应，成为一个考核点。维修责任的界定，其责任归属使用民法中的过错责任原则。过错责任原则以过错为要件，因当事人一方的过错所造成的后果就由过错者一方承担责任，负担费用。没有过错就没有责任。例题五：某业主卫生间的地板泛水，卧室及走廊铺垫的复合地板全部被污水浸泡，物业公司赶到现场后疏通过程中发现堵塞部位在该房屋与楼下相邻的主污水管处，堵塞物为水泥快等装修垃圾。业主因为损失较大起诉要求赔偿，你认为此案法院将如何认定责任？从总结经验角度看，你认为今后管理中应采取什么措施力争获得此类案件的免责？这个问题中造成责任的一方为该业主楼上的住家，因此，应该由该住户楼上的业主共同承担维修赔偿责任（能证明免责的除外）。如果是装修公司造成的，那么由承担过失的业去找装修公司责任。物业公司在今后的管理中要加强对装修管理的宣传、要签订装修管理协议，要加大力度纠正违章装修，并能提供书面证据。例题六：某新建小区自2004年春季业主入住以来，不少楼房的外墙出现裂纹渗水，有的还出现明显的裂纹，业主们对此反应强烈。面对这种情况，作为接管该小区的天顺物业公司应该做些什么工作？这道题仍然是一个维修责任划分的问题，还是一个界定责任方的问题。房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性重大质量事故，应由接管单位会同建设、设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属设计、施工、材料的原因由建设单位负责处理，如属使用不当，管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。五、关于物业管理的实际操作物业实务实务中，涉及到大量实际操作的问题，为了考核考生的实际操作能力，在物业管理实务中，常常考核实际操作题型。例题七：某高级商务办公楼内有一本地公司A公司，其业务并未因入住了一个好的办公楼而进一步发展，相反较为昂贵的房租倒成了不小的负担。一年以后，欠租的情形出现了，物业管理部门发出在指定期限内，如果A公司仍不付清欠款的话，将不得不采取必要措施终止部分服务的通知，A公司对此未作出任何反应，也没有能力作出反应。期限到了，物业管理部门将其通讯线路从接线大盘上摘除，随后A公司通讯中断。这时A公司负责人提出写字楼的物业管理部门侵犯了他们的权利，遂双方引起纠纷，谈谈你的看法。这个题目考核的是物业服务在追费时的实际操作方式。物业管理费的追缴一般有二种方式：⑴、一般性追缴。当上月费用被拖欠时，物业服务公司在第二个月向业住发出追款通知单，并经常以电话追缴。如第二个月仍拖欠，物业服务公司将在第三个月第二次发出追款通知单时限期三天内缴清，若业住三天过后仍不缴清费用，物业服务公司将依据《管理规约》停止对其服务。如业住仍拒付，物业服务公司可以依据法律程序解决。⑵、区别性追缴。物业服务公司对拖欠费用的业住，要区别不同，采取不同措施。对于欠费要亲自登门大户，进行解释和劝导，争取其理解和支持，对于一些“钉子户”，则要严格按照法律执行，对于一些确实有困难的困难户，可以考虑适当予以优惠。例如八：巡逻是物业安全的又一保障，必须加强保安巡逻，消除各种不安全因素，巡逻范围和方式有哪些规定？这也是一道考核实际操作的题型。在物业安全管理实际操作中，保安巡逻的范围：限定公共区域；而保安巡逻的方式：可以分为定时和不定时、穿制服和着便衣、白天和夜间等方式。在物业管理实务案例分析题目中，一道题目不可能考一方面问题，它往往同时考核几个知识点，考核综合知识的运用。因此，在回答物业管理实务案例题时，我们要将所学的知识和自己的实际工作经验结合起来，同时注意语言表达把问题回答的尽量圆满一些。怎样准备物业企业经理与部门经理从业资格考试中的物业(2009-06-1519:10:27)标签：物业经理案例题分析房产分类：内容探讨近几年来，在四川省建设厅组织的物业企业经理和部门经理的从业资格的考试中，物业管理实务一科考核中，物业案例分析题占了...
