对“废除房屋预售制度论”的思考VIP免费

LUOYANGNORMALUNIVERSITY2008届本科毕业论文对“废除房屋预售制度论”的思考院（系）名称政法学院专业名称法学学生姓名尤泳学号060322092指导教师周柏红讲师完成时间2008年5月14日对“废除房屋预售制度论”的思考尤泳政法学院法学专业学号：060322092指导教师：周柏红讲师摘要：随着市场经济制度的逐步完善，房地产市场中也出现了许多新的交易方式，其中新兴的房屋预售制度便是其中最为重要的一种制度之一，它为我国的房地产交易市场为我国房地产注入了新的活力。但是由于种种原因，这种制度在我国的实际操作上出现了许多问题。早在2003年，广东省人大代表朱永平就向政府提议取消房屋预售制度，2004年央行发布的《2004年中国房地产金融报告》中更是建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”这一建议一时间引起了社会各界的关注。本文从从实际情况的角度出发，结合相关的法学理论，分析“废除论”的不适之处，提出了房屋预售制度在当前我国的市场经济条件下是有一定的合理性的。关键词：房屋预售；资质；诚信；权益的保护一、房屋预售制度概述所谓房屋预售，亦称为商品房预售或称“卖楼花”，就是建筑的楼宇尚未落成前，房地产开发公司就将该搂宇的所有权卖给投资大众，在我国称商品房的预售。此时，投资者购买的是房地产开发公司的一个承诺，当所建楼字交付时，投资者凭此承诺可以得到该楼宇的某个单位的业权。房地产开发公司所售出的这一业权，就叫做楼花。商品房预售由于其交易方式和标的物的特殊性，即交易时，交易的标的物——房屋尚不存在，正在建造中，交易标的物所有权的转移是在约定的未来一定日期。它是房地产开发企业常用的一种很好的融资形式。房地产投资投入大，且资金回收需要一个较长的过程。这就给发地产开发商的资金链带来了很大的压力。商品房预售制度能够很好的缓解这种压力。而且由于向消费者出售的不是“现房”而是“期房”，从价格上来说相对“现房”肯定是有一定优惠的。“在房价居高不下的今天，对于购买者来说具有着很大的吸引力。这也是房屋预售制度的生命力所在。同时预售制度对开发商资金要求不高，门槛低，开发商数量较多，有益于市场竞争。”[1]二、有学者提出“废除房屋预售制度论”但由于在实际运用中遇到的种种问题，很多学者都建议取消房屋预售制度。2003年，广东省人大代表朱永平就向政府提议取消房屋预售制度。朱永平提出，商品房预售制度存在很多弊端，尤其是办理房产证非常困难。在房地产业已逐渐成熟，市场及法律制度也越来越健全的现在，废除房屋预售制度有利于从源头上解决办证难问题2004年央行发布的《2004年中国房地产金融报告》中更是建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”这一建议一时间引起了社会各界的关注。这也是第一次由官方提出废除房屋预售合同。央行认为，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑予以取消，改期房销售为现房销售。中国人民银行金融研究所博士后邹平座表示，对于消费者而言，废除期房预售是利大于弊。在期房预售存在很多问题的情况下，很多劣质房地产公司“搭便车”，形成后期交付给消费者的住房质量低下，甚至由于资金没有落实而形成烂尾楼，严重损害消费者的利益，这种情况在国内很多。表面看来，消费者交付的款项在期房制下较为便宜，但消费者存在相应的利息损失。同时，在房地产价格波动的情况下，消费者还面临房价波动形成的风险。在资金和政策发生较大变动时，有可能演化为相当一部分房子不能交付的问题，引发系统性社会风波。中国社会科学院研究员易宪容是废除房屋预售制度的忠实支持者，他的观点也代表了许多赞成取消房屋预售制度的人士。易宪容认为：年央行发布的《2004年中国房地产金融报告》对国内房地产金融风险的把握到位，分析有据。特别是对房地产开发贷款及个人住房消费信贷不良贷款率的分析切中了目前国内房地产金融的问题所在。他认为，在房屋预售除了因为房地产开发商诚信缺失所导致的风险以外，房地产市场在经营本身上也存在着很大的风险。房屋预售制度导致了开发商的资金回笼速度加...