A市×××项目房地产开发可行性研究1.项目基本情况1.1项目概况1.1.1位置本项目位于A近郊××镇南部，濒临东江，西接增城沙浦镇和新塘镇，与东莞市中堂镇隔江相望。紧靠规划中的广园东二期瑶田出口约14公里。距离A市天河商业中心区约46公里，距离增城城区荔城约27公里。1.1.2用地规模与地块现状用地规模：首期用地包括广园东沿线和大洲岛约75万平方米（合约1200亩），可建筑面积34万平方米；整个地块约9500亩，包括仙村鹅桂洲，可建面积待定。地块现状：（1）地块目前主要为耕地、工业用地及部分河滩地。（2）首期用地中包括两个自然村，共200多户人口，其余为农田和水面。（3）鹅桂洲与大洲岛均四面环水，江面最宽处达180米，周边视野开阔。大洲岛上有大量茂密的荔枝树，与水景一起构成良好的自然景观；（4）项目所在地××镇之前的主要产业为水泥制造，目前用地周边仍遗留有为数不少的水泥厂，其中部分尚未完全停产。在地块的视线范围内，均可看见大小不等的烟囱，它们有的位于××镇，有的位于邻近的沙浦镇，有的则位于东莞市中堂镇。1.2项目主要技术经济指标（详细、见表14-1至14-6）连体别墅区用地平衡表表14-1项目计量单位数量所占比值用地总面积ha42居住区用地ha42100住宅用地ha2867公建用地ha38道路用地ha37公共绿地ha819连体别墅区经济技术指标表表14-2项目计量单位数量所占比值备注用地总面积ha42居住户（套）数户（套）884居住人数人3094户均人口人/ha4总建筑面积平方米22计算容积率建筑总面积万平方米22100住宅建筑面积平方米20434094规划平方米204340保留平方米0公建面积平方米156606规划平方米15660保留平方米0人口密度人/ha74住宅容积率%50综合容积率53总建筑密度%30绿地率%40人均公共绿地面积平方米/人26停车数个1000连体别墅区配套设施一览表表14-3项目符号设施名称建筑面积用地面积备注文化娱乐文化活动站50009000小计50009000教育幼儿园18002500小计18002500商业服务沿街商铺60006000饮食店800电讯营业所300300邮电所300300储蓄所200200肉菜分销店300中西药店300书店300小计85006800行政管理居委会200小计200公共设施变电房60变电房50公厕50小计180总计1566018300独立别墅区用地平衡表表14-4项目计量单位数值所占比值（%）用地总面积ha33居住区用地ha33100住宅用地ha2060公建用地ha26道路用地ha514公共绿地ha720独立别墅区经济技术指标表表14-5项目计量单位数值所占比重备注用地总面积Ha32居住户（套）数户（套）320居住人数人1280户均人口人/户4总建筑面积万平方米12计算容积率建筑总面积万平方米12100住宅建筑面积平方米11510096规划平方米115100保留平方米1公建面积平方米49004规划平方米4900保留平方米0人口密度人/ha39住宅容积率％35综合容积率36总建筑密度％30绿地率％40人均公共绿地面积平方米/人52停车数个370独立别墅区配套设施一览表表14-6项目符号设施名称建筑面积（平方米）用地面积（平方米）备注文化娱乐文化活动站30006000小计30006000教育幼儿园18002500小计18002500公共设施变电房50公厕50小计100490085001.3项目主要财务评价结果指标项目主要财务评价结果指标汇总表评价结果项目总投资（万元）108288项目总销售收入（万元）135270利润总额（万元）17324税后利润（万元）11606投资利润率10.72％税前全部投资FNPV（万元）7259税后全部投资FNPV（万元）2661税前全部投资FIRR11.33％税后全部投资FIRR8.61％税后自有资金FNPV（万元）2824税后自有资金FIRR9.85％盈亏平衡点销售率86.21％2.项目开发宏观环境分析2.1A经济发掌状况（略）2.2A市经济发状趋势分析（略）2.3项目地块临近城市经济发展分析（略）2.4A市住宅市场分析2.4.1住宅市场供给情况分析（略）2.4.2住宅市场需求情况分析（略）2.5A市新兴住宅区域的分布分析（略）2.6项目开发宏观环境评价综上所述，本项目开发面临的宏观环境具有如下特点：2.6.1A市是目前中国经济发展最为迅速的地区之一。经济实力强,基础设施及交通环境日益改善，国民经济发展后劲足；居民收入高，生活水平不断提高，为当地房地产业尤其是住宅产业的发展奠定了有力的基础。2.6.2A市的住宅市场规模庞大，从总体上呈现过...
