房地产园区开发开创独有的商业和盈利模式——开发区及开发区上市公司研究2003年9月30日行业研究/行业深度研究分析师刘浩(8621)63295888×404liuhao@sw108.com联系人程晓昀（8621）63295888×406chengxiaoyun@sw108.com地址：上海市南京东路99号电话：（8621）63295888内容提要：经济开发区的产生可以追溯到早期自由资本主义时代，是对当时刚刚兴起的自由贸易原则的一种实验或实践。中国经济开发区的产生和发展则是与改革开放紧密联系在一起。经济开发区作为一门产业，有其独有的商业和盈利模式。随着开发模式的多样化，开发区在开发过程中的融资和损益往往不是由一个主体承担，即有融资主体和损益主体。根据损益主体的不同，可以把开发模式分为以政府为损益主体的开发模式和以企业为损益主体的开发模式。开发区上市公司是以企业为损益主体的开发模式中的重要类别，代表了开发区公司最先进的融资模式、管理模式和盈利模式，是我国开发区公司中最优秀的群体。开发区上市公司在开发区建设中的作用主要有：融资通道，品牌优势，提升管理能力，吸引人才技术。我国开发区根据损益主体的不同，其管理体制也相应分为两大类。大部分开发区上市公司所在的开发区都是管委会+开发公司模式。近几年来，开发区上市公司的经营业绩呈现逐步分化的趋势。我国开发区上市公司亟待根据自身情况和经济全球化进程的要求，重新进行功能定位并拟定可持续发展战略。开发区及开发区公司的社会效益主要在于其对所在区域发展的推动作用。目前，增长极理论和孵化器理论是分析开发区（特别是高新技术产业开发区）对区域发展的影响的主要理论框架。中国开发区的未来发展面临内涵式扩张和外延式扩张两种选择。行业及产业上海申银万国证券研究所有限公司http://www.sw108.com第2页共36页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共36页目录1.我国经济开发区发展现状与政策概况_________________________________31.1经济开发区发展现状________________________________________________31.2政策调控：步步趋紧________________________________________________41.3政策对开发区公司的影响____________________________________________62.我国经济开发区开发模式___________________________________________62.1经济开发区的基本商业模式和盈利模式________________________________72.2以政府为损益主体的开发模式________________________________________92.3以企业为损益主体的开发模式_______________________________________103.开发区上市公司基本情况__________________________________________113.1公司概况_________________________________________________________113.2开发区上市公司在开发区建设中的作用_______________________________124.开发区及开发区上市公司营运模式__________________________________134.1发展战略_________________________________________________________134.2管理体制与组织结构_______________________________________________175.开发区上市公司的经济效益________________________________________225.1资产结构_________________________________________________________225.2公司盈利情况_____________________________________________________235.3公司盈利能力_____________________________________________________246.开发区的社会效益________________________________________________266.1增长极___________________________________________________________266.2孵化器___________________________________________________________286.3综合评价_________________________________________________________297.未来展望________________________________________________________30第3页共36页第2页共36页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共36页图表目录图1：我国经济开发区基本构成________________________________________________________________3图2：历...
