房地产行业行业研究（深度报告）维持“看好”评级2008-11-16亚洲房地产下降周期政策变化与估值探讨报告要点亚洲国家与地区的经验回顾我们回顾了对中国本轮房地产调整有借鉴意义的亚洲其他国家和地区的历史，其中有宏观经济阶段和目前中国非常类似的70年代中期的日本；有市场环境、特性和内地很相象的80年代末期的台湾；也有众所周知的亚洲金融危机下的香港以及国内离我们最近的一次行业调整即2005年的上海区域。我们也希望通过比较研究，以当时地产行业发展变化来预测未来中国的发展趋势。通过我们整理的不同国家、不同区域的地产上市公司估值情况，来窥探房地产股票估值底线究竟在哪里？不一样的政策预期在中国这样一个特殊环境下，政策对房地产行业起着重要的作用。正如我们前期关于政府救市政策的报告中提出的观点：农村土地制度改革、保障性住房建设及税收制度改革将成为未来5到10年中国房地产行业最为重要三个政策改革方向。行业指向集中度提升在如此政策背景下，2009年中国房地产行业资本化方向是否能得到延续，大城市化趋势将如何演变，消化存量会给行业带来何等变革等问题都在报告中有介绍。也正因为行业出现如此多的方向性变化，所以我们预计并购重组或将成为2009年行业主题。由我们统计结果可以发现，地产行业资本化潮流并没有因为资本市场的灾难而停止前进，大量企业在没有生机的市场中，正在作基础性准备。我们同时认为，如果市场出现行业整合现象，资本市场必将成为众多企业选择的良好途径。而以上提到的行业困境延续也将使行业集中成为一种必选方案。行业估值探讨在估值比较研究的视野中，香港市场应该是相对独特的视角。这不仅仅是因为很多内房股的业务范围在大陆，更多是因为内房股战略与A股市场公司同质性。在相比较的高估值下，我们认为应更多地关注企业业绩的确定性和现金流状况，而令人欣慰的是，往往安全的企业将会得到行业集中带来的机遇。而在行业并购重组过程中，国有企业的优势将被逐步显现。行业内重点公司推介公司代码公司名称投资评级600048保利地产推荐000024招商地产推荐000002万科A谨慎推荐002244滨江集团谨慎推荐行业相对市场表现（近12个月）36%18%0%-18%-36%-54%-72%-90%2007/112008/22008/52008/8房地产沪深300资料来源：Wind资讯行业内跟踪公司比较万科A08E09E10EPE12.3111.368.80PB1.841.611.39保利地产08E09E10EPE14.499.386.95PB2.672.191.77相关研究《后“救市”时代即将来临—房地产月报（08年10月）》2008-11-7《“松山湖”会议和所谓“救市”—房地产月报（08年9月）------------》2008-10-7分析师：苏雪晶021-63296838suxj@cjsc.com.cn联系人：杨靖凤021-63217917yangjf@cjsc.com.cn请阅读最后一页评级说明和重要声明正文目录亚洲国家与地区的经验回顾..................................................................5日本（1974-1976）..............................................................................................5台湾（1990-1997）..............................................................................................9香港（1997-2003）..............................................................................................13上海（2005-2007）..............................................................................................16不一样的政策预期................................................................................23农村土地制度改革.................................................................................................23保障性住房建设.....................................................................................................24行业指向集中度提升.............................................................................25资本化延续............................................................................................................25大城市化趋势演变...............
