第1页共45页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共45页房地产企业流程再造房地产企业流程再造作者：房地产营…文章来源：本站原创点击数：413更新时间：2009-9-7免费点此：下载地址1下载地址2下载地址3房地产企业流程再造以下内容免费阅读房地产企业流程再造房地产企业流程再造清华大学继续学院教授矫培民主持：王总时间：2月25—26（周三、周四全天）地点：公司一楼大会议室第一天上午9：00---12：00开发商的企业转型：市场化、专业化、客户化-----提升三条管理线中国词：“危机”----危机蕴含着机遇，优秀的公司总是能抓住危机带来的发展机遇。第2页共45页第1页共45页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共45页问题：中国房地产开发还是个幼稚的行业，开发商普遍重视商机，轻视专业化操作。因此市场好时靠商机赚钱，市场不好时等待救市。今天，市场己经靠不上了，商机不再开发商的利润从何而来？三个建议：挖潜{专业化的资源管理}、增效{专业化的项目管理}、借力（专业化的分包管理），即三条管理线。房地产要走精细化管理第一条管理线：资源管理：挖潜管理架构、资源配置：是对行业的理解，解决分工和资源配置的问题。（）管理架构诠注着自己对开发商角色的理解，也注定了企业的运营模式及管控重点！！！）计划管理：{怎么管事}计划管理体系建设是非常重要的。资金管理：责任到人，先要明确成本目标。如绿城、龙湖地产都做到了。第3页共45页第2页共45页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共45页成本管理：要有一套严格的成本管理控制体系。第二条管理线：项目管理：增效项目策划----产品定位设计管理----产品设计工程管理—产品生产（你会做甲方吗？现场准备、技术、进度、施工安全文明建设要求、成品保护、监理要求标准，不能按经验去管理）销售服务----产品实现（都把精力放在销售业绩提“点”上了，而没有与销售任务挂钩，这是不可取的。会造成现金流的短缺，所以应该是动态的一种考核状态）第三条管理线：分包管理：借力对分包单位一定要下任务书、目标责任书。（一定要有市场调查、要有深度、要会评审）策划分包管理第4页共45页第3页共45页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共45页设计分包管理施工分包管理营销分包管理问题：如何提高开发商的分包专业管理能力？（利润提升的保障）如何提升这三条管理线：第一步：开发企业市场化：按照市场化的原则去进行资源管理，提高运作效率。第二步：操作流程专业化：使项目管理和分包管理水平提高，提升项目效益。第三步：项目运作客户化：（是企业可持续发展的保障，是企业做大做强的根本。）优秀企业案例分析：万科地产市场化：第5页共45页第4页共45页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共45页市场化首先是个生存问题。1994年5月开始的宏观调控，导致全国房地产市场大萧条，近50%的开发商没有挺过严冬。本次宏观调控：导致北京10月份保障性住宅销售量超过了商品房销售。物竞天择：现存的6万家开发商己然太多了。拐点论是为了给万科降价制造外衣。出现的现实是万科率先降价，而其负债率仅为37%。万科的降价首先是考虑自己的商业利益。当价格的增长超过成本增长时，你可以选择拖延销售周期，当成本的增长超过价格增长时，你要尽量缩短销售周期了。否则你就不是商人了。汽车销售的启示：五个月之内必须销掉！机会成本：机会利润：通过一系列促销，大大提高了成交量，回笼了资金。第6页共45页第5页共45页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共45页专业化：专业化是市场洗牌中的唯一选择。中国房地产市场高度分散，大小开发商各自拓荒，出身几乎是来自三百六十行，原因是市场准入门槛太低，只要搞到地，就可以做房地产。而香港前九家开发商的市场占有率达到80%，日本排在第一位的发展商，市场占有率达到29%。市场规律决定，中国房地产业开始走上资本集中的道路。万科的应对：早在95年，万科就提出了专业化的道路并用了长达十年的时...
