林枫花园项目策划报告13(1)VIP专享VIP免费

第1页共12页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共12页林枫花园项目策划报告项目分析决定项目成功与否的三个要素：区位价值市场定位项目素质区位价值分析a.地点本案地处津塘公路、十一经路、大直沽及红星路所围成的区域，是河东区的经济中心，路网发达，商业集中，距河东区最繁华的商业中心的十一经路与六纬路的交口较近，是其商业集中地的延伸。b.交通津塘公路是天津市的主要交通干线之一，沿线有若干条公交线路，可通往市内各区和开发区，交通环境四通八达。c.生活配套设施地处大直沽成熟区域,生活配套设施齐全,教育、医疗、购物、文化娱乐应有尽有。第2页共12页第1页共12页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共12页d.人文环境由于距海河及河东区政府较近，并地处河东区中心繁华地带，人文素质较好，具有一定的文化层次。f.规模14万平米的大型社区在该区域有较大的市场影响力。结论：交通便利、生活配套成熟，前景看好，满足人们选择物业时的生活要求。市场定位分析户型分析面积分析价格分析户型分析本案共有房屋906套，其中三室150套，两室503套，一室57套，跃层26套，阁楼162套。房型分布以两室为多，户型设计基本以市场上畅销的户型为主。面积分布价格分布25万以下的118套；25-30万的房屋224套；30-35万的房屋285套；35万以上的共259套。结论：通过以上数据综合分析，本案的市场定位为中高档物业，其消费群体应是具有第3页共12页第2页共12页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共12页一定经济实力的改善型人群。项目素质a.房型设计合理、丰富多样，功能区分布局得当。b.本案采用了较高的配套标准，外檐贴瓷砖、24小时热水、宽带网、楼道花岗岩地面、不锈钢扶手、豪华业主会所，均体现了小区的品位与价值。结论1.区域价值较高,得到人们的认可,是消费人群购房的首要因素。2.户型设计及配套设施有较强的优势。销售分析整体销售情况及说明各户型销售情况各楼层销售情况各楼座销售情况成交价格情况人群分析整体销售情况及说明本案自2002年7月27日开盘至今共销售房屋194套，销售面积21000平方米，销售额5580万元。回款约为3780万元。第4页共12页第3页共12页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共12页8月份销售62套。9月份销售23套。10月份销售42套。11月份销售42套。12月份销售28套。各户型销售情况从已售房屋面积和户型看，120m2以下的二室和三室是目标人群需求的重点，销售119套，占售出的70%，也是本案的主力户型。120-140m2以三室为主，由于面积稍大，需求量一般，销售23套，占售出的17%。140m2以上的大面积房屋则是为了满足高端消费人群，这部分人群对物业的要求较高，讲究生活品位，购房比较理性化，在期房阶段相对购房周期较长，所以销售速度较慢，只占12%。各楼层销售情况从楼层销售情况来看，由于一层带有半地下室相当于一层半高，赠送私家庭院等充足的卖点，弥补了楼间距近的劣势，而且一、二层本身就是畅销楼层，所以目前是一、二层销售最快。顶层带阁楼的户型由于赠送部分面积且阁楼按1000元/平方米出售，价格优势明显，卖点足，人们认可度较高，是年轻人购房的首选。三、四层由于总房款相对较高，销售相对缓慢。各楼座销售情况从各个楼的销售情况看，所售房屋主要集中在1#，2#，3#，4#5#，7#，9#，16#，17#楼，其中1#，16#位置相对较差，但其相第5页共12页第4页共12页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共12页对较低的价格是销售较好的主要原因。2#，3#，4#，5#，9#，17#位置相对一般，但其面积、价格是本案的主力户型，符合目标人群的购买力，所以销售较好。而四层半的住宅，由于面积较大总房款较高，目前本案的现状难以支撑起这部分高价房，销售压力较大。成交价格情况从已售房屋价格看，目前成交平均价格在28万/套左右，其中25-30万的房屋销售较好，也是本案的主力户型，共售出71套。其次30-35万的房屋售出37套，这两部分符合目标人群的购买力。20万以下的...