乌兰浩特市场住宅调查报告一、乌市房地产市场总体概述乌市现有房地产开发公司近50家，其中现阶段在售的不足20家。虽然本市每年建设的商品房面积相当可观，但是能够如期上市并开盘销售的不足总数的50%；造成此原因的因素有以下几种：（1）建设速度慢，（2）资金不足造成负面影响，（3）前期宣传不到位，（4）现场人员能力不高。目前本市每平方米商品房的均价为3800元左右，其中面积为100—120平方米左右的房子在市场上最为紧俏且最受市民欢迎，但多为中低档楼盘，高端楼盘不多。二、市内个案楼盘的基本情况序号项目名称产品类型均价元/㎡主力户型销售率其他1蒙佳·君御华庭小高层4120二居、三居70%贷款每平减300元2赛罕公园小高层3740二居、三居35%无优惠3蒙佳商居小高层3730二居、三居85%无优惠4都林花园小高层4000一居、二60%每层加三、现售楼盘的建筑类型及所占比例目前市内的住宅建筑类型主要有多层（6-7层）、小高层（12-17层）、高层（18-30层）；从建筑形式上来说主要有板楼、框架二种。多层与小高层住宅在市场中占主流地位，其多层占有率约为45%，小高层次之，市场占有率约为30%，高层占有率约为10%，其它市场占有率约为15%；面积在120-130平方米的房源是市场上畅售房。四、市场调研总结1、供求分析目前市场上住宅商品房的供应量约为200万平方米，其中包含在售楼盘的二期工程，但不包括在建的集资房源。总体来说2015年市场总的供应量会超过250万平方米。从市房管局的房屋产权交易登记统计来看，住宅的销售量最好的时期实在2013-2014年，而现阶段乌市现有的供应量可供未来四年消费，供需已严重失衡。由此可以推断：◆客户可选择的空间会更大，未来各楼盘的销售周期都会居50元5新发博艺家园高层3860二居、三居25%每层差价36元6景宜花园多层3800大二居25%7同泽家园多层3700二居80%不同程度拉长至2-3年；◆同时会加大开发商的成本投入，楼盘的性价比会成为市场竞争的主流；◆开发商之间的竞争会越演越激烈，在开发成本不断上升的情况下，房价会持续高走。2、户型设计及面积产品设计追求人性化。以人为本、房适应人已成为市场导向，楼盘的设计更趋人性化，户型设计注重功能分区，景观设计注重人与自然、环境的和谐统一。总体来说本地的房型以二房和三房为主，二房中以两室两厅一卫为主，面积在80-110平方米之间；三房中以三室二厅一卫为主，面积在115-140平方米之间；楼栋走向以东西走向为主，多为南北朝向。二房的卧室常放在南侧，客厅和厨卫常放在北侧，三房的两个卧室和客厅常放在南侧，厨卫和书房常放在北侧，也有部分楼房的三个卧室全部放在南侧，客厅和厨卫在北侧。户型设计也很注重细节部位，如窗、阳台、走道、楼梯、卫生间等，大多体现出人性化的设计风格。3、带电梯住宅购买情况分析本地的带电梯的住宅并不是很多，多层带电梯住宅项目暂时没有。总体上来说电梯住宅的销售情况都不好，在已销的电梯房中有一个普遍现象，就是销量最多的往往以低楼层为主，高楼层的房屋销量最低。原因分析：◆客户的消费习惯：当地人已习惯了住低楼层的房屋，一般都认为三楼和一楼的房屋最贵，其次为二层和四层，最后为五层和六层。带电梯的房子在本地出现不到三年，绝大部分的市民还没有认识到电梯所带来的好处，只看到了它的坏处：物业管理费用高、维修费用高并且出现故障时上下楼极不方便。◆价格原因：对于价格因素，当地人的敏感性也比较大，电梯住宅在定价时往往越高价格越贵，低楼层的价格相对于整栋楼来说价格较低，所以整个市场带电梯的房屋低楼层的房屋卖的较快，高的卖的比较慢。4、各档次楼盘销售情况分析通过上述各楼盘的销售统计可以得出以下结论：（销售速度由高到低分别为）高档楼盘→中高档楼盘→中档楼盘→中低档楼盘。由于目前本市社会物质财富占有人群较多，社会上对高端楼盘和中高端的需求逐渐增大，也就是现阶段市民对改善型住宅的需求很大，而刚需型住宅所占比例日益减少。加上现在年轻人对一步到位的住房理念日渐成熟，但在购房者日渐理性的购房中，仍然存在着销售慢的问题；特别是在本市自由职业者和经商人群所占比例较多的今天，对住宅的性价比尤为看重。5、房...
