第1页共35页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共35页2005深圳别墅研究报告目录第一部分概述第二部分深圳别墅市场发展历程1、历年市场供应2、近年别墅类物业销售情况第三部分深圳别墅市场特征和趋势1、区域分析1.1别墅区域发展第一阶段1.2别墅区域发展第二阶段1.3未来别墅发展的主要区域2、产品分析2.1容积率与建筑形态的关系2.2户型结构和面积配置2.2.1、户型结构2.2.2、功能与面积尺度关系2.2.3、各类型别墅功能分区的权重2.3建筑风格2.3.1岭南风格主导早期别墅市场2.3.2西式古典怀旧风格盛行2.3.3现代风格创新2.3.4有机结合风格渐成趋势3、价格分析3.1近年二级市场售价走势分析3.2三级市场租、售价格分析4、客户分析第2页共35页第1页共35页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共35页4.1客户区域及特征4.2消费案例5、营销方式探讨第四部分深圳别墅市场发展前景编委：指导：梁容潘军编委：路莹隆颢研究团队：青忠贵刘启陈俊伊张县庭吴茂萍吴刚第一部分概述现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是House，一种是Villa。如果直译过来，House应该是“住宅”，而Villa才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。那么，如何区分Villa和House呢？当人们的生活富足之后，其居所也会发生第一居所和第二居所的分立。换而言之，人们这时不但要有生活，还要有度假；不但要活得现实，还要活得诗意；不但要生活在此处，还要生活在彼处。简单地说，Villa一般是指处于风景旅游区、专门用于休闲度假的房子，属于第二居所，不同于一般住宅；House则相当于生活型住宅，是常住的第一居所。从建筑形态上一般分为SINGLEFAMILYHOUSE——独立别墅、TWOFAMILYHOUSE——双拼别墅、TOWNHOUSE——联排别墅。独立别墅即独立的住宅，不与其它住宅相连，双拼别墅相当于两套住宅连接在一起，联排别墅则相当于三套及以上的住宅连接在一起。HOUSE可能是平房，也可能是二三层的楼房，最大的特点是独门独院。别墅来到中国后，除引进了以上几种别墅形态外，受土地资源的限制，还衍生出一种叠拼别墅。叠拼别墅是由两组类似复式的结构上下叠加而成，高度为四层或六层，上面一户，下面一户，每一套户型或有天（上有露台）或有地（下有花园）。形象一点说，“叠拼别墅”就是把独立别墅叠加起来，外观像普通多层、内部空间却具有独立别墅的一些元素。叠拼所包括的土地价值要低于联排、双拼、独立别墅等建筑形态，但又会明显高于多层等产品。深圳别墅市场最早出现的建筑形态是独立别墅和双拼别墅，近年虽出现如Townhouse、Townhome、Cityhouse等多种概念，但是市场供应的别墅产品在建筑形态上仍表现为独立、双拼、联排和叠拼四种。第3页共35页第2页共35页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共35页第二部分深圳别墅市场发展历程1、历年市场供应在2000年前的近十年时间里，别墅市场经历了从无到有、1994-1997年间大跃进式发展和1998-2000年的沉寂等三个阶段，这一时期基本走的粗放型发展路线，投资开发比较盲目，别墅精品很少，宝安、龙岗和罗湖是这个阶段别墅供应的主要区域。“大跃进”过后，宝安、龙岗出现了较多的“无人”别墅群和“办公”别墅群，如龙华梅花山庄、布吉龙泉别墅、溪涌御海湾山庄等。在2001-2004年间，市场供应量逐年上升，区域分布趋于均衡，在激烈的竞争环境下，别墅产品类型越来越丰富，风格也更加多样化，产品设计更加精细化，别墅市场逐渐成熟。2、近年别墅类物业销售情况深圳市2001-2004年别墅供销情况列表（面积单位：万m2）宝安区别墅类物业套数销售比63.1％，面积销售比仅37.7％，从侧面反映出宝安区大面积别墅销售速度较慢；罗湖、龙岗区别墅类物业销售率在75％左右，由于两区推盘的数量不多，个别项目的滞销直接影响了销售率，滞销项目主要是2001年推出，2001年以后供应的产品亦都顺利消化。南山、福田、盐田区别墅类物业销售率均达到90％以上，产品基本得到消化，部分产品因为发展商保留等因素而未售出，从近年别墅物业推出即遭抢购的情况...
