第1页共24页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共24页某广场策划报告前言21世纪，在新经济及全球经济一体化，信息网络化的趋势下，中国房地市场正酝酿一场全新的世纪营销革命，一个前所未有，充满巨变的房地产时代业已来临。在传于走在全国房地产前头的北京、深圳、广州、上海而言，房地产场的营销策划，统的经济体制下，旧的房地产市场推广手段已经越来越不适应新经济的发展，相对更加表现出一种积极、有效的需求，生产方式及消费行为的这种变化与技术差异逐渐缩小，产品日趋同质化的冲突，不仅加速了全社会范围内的产品更新换代，也促使企业在市场营销方面不断寻找新的突破口。市场营销核心的观念是：了解消费者的需求，运用合适的产品，定价、渠道、促销和服务等方法来满足消费者的需要，它包括以下四个方面的含义。（1）认清消费者的需求。（2）激起和满足消费者的欲望。（3）制造所能销售的产品前有效地组织实施销售活动。（4）以顾客为主体，一切为了满足消费者。市场营销的手段是开展综合性的营销活动、即整体营销，在市场上把产品策略、定价策略销售渠道策略、促销策略等四大要素在时间与空间上协调一致，实现最佳的营销组合，以达到综合最优的效果。第一部分前期定位策划的补充与修正概念提示：l市场不再相信单纯的概念炒作1、项目背景由**知名的企业——****科技产业（集团）股份有限公司开发的[二郎商业·文化城]（暂名），地处高新区二郎科技新城的中心区，处于**市总体规划“大、杨、石”组团西部，其东北紧连石桥铺高新技术产业开发圆，西至上桥片区，南到大渡口新城，是配套完善的以高新技术产业开发为主的综合性科技新城。项目总占地面积达206亩，总建筑面积达47万平方米，总投资达10多亿人民币。2、关于前期定位策划的补充和修正第2页共24页第1页共24页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共24页①项目定位在前期提交的《定位报告》中，项目的主题概念定位是：“大型综合性国际化商业中心”通过近段时间我们对大型商业项目的研究，为了使概念更贴近市场，我们把概念提升为：“西部首个国际情景主题购物公园”[原因]：A、“大型综合性国际化商业中心”虽然准确的表达了本项目的规模和经营业态，但作为一个新兴商业城，想要在一定时间里成功运营，这个概念对“消费者”吸引力不足。B、“大型综合性国际化商业中心”概念定位竞争力不明显，大而全的操作思想表现一览无余，对未来市场显得把握不准。C、在以市场需求为导向的基础上，我们升华该概念定位为“西部首个国际情景主题购物公园”。[分析]：A、作为一个郊区大型商业项目，其主要考虑因素是如何吸引“消费者”到项目所在地进行消费。而假如到项目所在地进行消费给“消费者”造成这些消费也可以在自己所在的区域完成，那项目存在的价值就会大大降低。**作为一个多核发展城市，每个区都在逐渐形成自己的消费中心区，要把这些区域的“消费者”吸引过来，项目的营销和定位就要站在城市区域营销的战略高度上，我们称为“场所营销”。要知道项目的目标是分流市内各个主城区的“消费者”，形成某种“假日经济”，或吸引西部地区乃至全国各地的“消费者”形成“旅游经济”；以上两种消费模式都与放假有关，缺点就是有时效性，因此不能作为项目吸引“消费者”的核心。但它们都有一个共性，就是“玩”。于是我们给了“消费者”一个来消费的理由“来玩，玩累了休息、购物”。于是也得出了概念定位：“国际情景主题购物公园”B、“情景主题”代表了项目的特色，也可以是某种文化特色，或者是世界各种文化的缩影；这些主题的设定，决定了项目的文化内涵取向。C、“购物公园”是项目另一个特色，在我们的定位里，“玩”是“消费者”来此地消费的主要目的，购物是辅助功能；作为市场的切入点，其实两者相互相成。第3页共24页第2页共24页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共24页[结论]：香港之所以称为“活力之都”是因为她的娱乐业和旅游业在东南亚都是首屈一指，不难看出，到香港旅游就是“玩、购物、休息、再玩、再购物…...
