某某年上海虹口区住宅项目策划建议书VIP免费

第1页共8页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共8页虹口区住宅项目策划建议书一、项目市场情况分析1、上海房地产宏观环境研究1．12004上海房地产市场动行的基本情况2004年1-6月，上海房地产市场运行的基本情况如下：指标名称金额或面积同比增幅1、房地产开发投资额502亿元20.4%2、商品房施工面积其中：商品住宅施工面积7464万M26062万M218.4%16.1%3、商品房新开工面积其中：商品住宅新开工面积1499万M21284万M2-5.2%-5.3%4、商品房竣工面积其中：商品住宅竣工面积718万M2627万M212.7%14.5%5、商品房销售面积其中：商品住房销售面积877万M2789万M217.5%14.2%6、存量房买卖面积其中：存量住房买卖面积1303万M21051万M228.3%31.3%7、空置房面积其中：住宅332万M2107万M2-36.5%-52.7%总体上看，上半年上海房地产市场呈现“量增价平、涨幅趋缓”的平稳态势，其主要特点：1、商品房供求基本平衡，求略大于供。今年1-6月，商品住房批准预售面积为968万平方米，预售登记面积为1315万平方米，两者之比为1：1.35。同时，存量住房交易增幅强劲，交易过户面积达1051万平方米，同比增长31.3%，在一定程度上弥补了新建商品房供给的不足。2、供应结构基本合理，普通商品住房供应量明显增加。据市房地产交易中心统计，1-6月商品住房预售面积中，每平方米3500元以下的占22.6%，3500—6000元的占31.7%，6000—9000元第2页共8页第1页共8页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共8页的占32.1%，9000元以上的占13.6%，6000元以下的普通商品住房占全部供应量的54.3%。商品住房供应结构基本合理，但与每平方米6000元以下的商品房约占需求总量的60%相比，还存在一定的差额。3、销售价格仍然上涨，但增幅得到平抑。市统计局统计今年1-6月各月商品房销售价格环比涨幅分别为2.2%、0.9%、1.0%、0.9%、1.5%和1.4%，累计上涨7.9%；另据市房地产交易中心统计，今年1-6月，商品住房预售价格每月环比上涨分别为1.35%、1.00%、1.63%、1.15%、1.21%和1.06%，比上年末累计增长7.4%。与2003年月均增幅2.0%相比，今年1-6月份房价月均增幅为1.3%，明显平抑。4、二三级市场联动，存量房交易持续盘升。上半年，本市新建商品房预售登记面积为1470万平方米，同比增长15.3％；存量房交易面积达到1303万平方米，同比增幅为28.3％。其中，预售登记商品住宅面积达到1315万平方米，同比增加6.5％；存量住宅交易面积达到1051万平方米，同比增加31.3％，显示出上海房地产市场二三级市场联动，不断走向成熟。1．22004年上海房地产市场走势的基本判断分析随着本市房地产市场调控措施和中央宏观调控政策效应的逐步显现，预计全年上海房地产市场的基本走势为：1、市场供求总量基本平衡，呈现供略大于求的态势。目前，商品住房的需求主要来自市民改善住房条件、旧区改造和基础设施建设动迁、外省市和境外人士购房等方面，并考虑投资性购房的因素，全年需求总量约2600万平方米。同时，由于全年施工面积增幅较大，全年约7200万平方米左右，全年可供上市面积将达3000万平方米，后市供应充足。因此，市场供求总量将基本平衡，从求略大于供向供略大于求转化。2、市场供应结构趋于合理，普通住宅供应量明显增加。上半年全市配套商品房上市供应量达到260万平方米，预计全年供应量约520万平方米。此外，全年农民动迁商品房开工面积将达到450万平方米，上市供应量约310万平方米。同时，每平方米6000元以下的商品住房的全年实际成交量预计达到1000万平方米。三者相加，达到1800万平方米。3、商品住房销售价格涨幅将逐步回落。由于政府调控和市场调节的双重影响，以及供求关系的调整和供应结构的优化，商品住房销售价格仍趋上涨，但房价上涨过快的趋势将得到有效控制，全年增幅还会有所下降。同时，我们也要关注国家宏观调控政策对上海房地产市场可能产生的影响。房地产开发企业项目资本金提高到35%以后，会加速房地产市场整合，提高产业集中度，一部分资金少、信誉差的企业会逐步退出房地产市场，短期看也会造成一部分在建项目的融资困难，对供应是否产生影响，有待观察；严格按信贷条...