项目名称物业管理中心工程管理手册北京仲量联行物业管理服务有限公司提供二○○四年二月chi北京仲量联行物业管理服务有限公司目录1、物业工程部的组织架构2、物业工程部的职责2.1部门主要职责2.2工程部班组职责2.3工程部各岗位职责3、物业工程部的管理制度3.1客户报修及投诉处理管理制度3.2入户维修服务规范3.3设备日常报修制度3.4周报告、月报告、年报告制度3.5能源管理制度3.6设备技术档案管理制度3.7新增、改装及报废设备管理制度3.8工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理制度3.9工具管理制度3.10设备维修或工程施工对外承包招标制度3.11报告制度3.12安全运行管理制度3.13高空及外墙擦洗工作安全操作规定3.14有毒物品的处理规定3.15密闭地方的工作规定3.16发生意外时的处理规定3.17安全用电管理制度3.18防火及消防安全管理制度3.19值班及交接班制度3.20机房管理制度3.21机房安全防火管理规定3.22水泵房、水箱间管理规定3.23配电室管理规定3.24机房钥匙管理制度3.25机电设备房出入管理制度3.26设备故障处理规定3.27运行事故分析3.28设备预防性维护保养制度3.29设备设施紧急维修管理制度3.30设备的更新及系统改造管理制度3.31工程部人员调配制度3.32设备修理计划的变更、检查与考核制度3.33影响正常营业时的施工及设备维修保养3.34公共部位巡检制度3.35二次装修管理制度JLLE-ENG-MB01-06-AC-achi北京仲量联行物业管理服务有限公司4、工程部重点工作流程图4.1接管验收流程图4.2客户入住流程图4.3维修工作单流程图4.4二次装修管理程序4.5设备、工具、维修器材的采购、保管和领用程序4.6工程部设备管理总运行程序4.7直燃机正常启动流程图A、采暖运行启动程序B、制冷运行启动程序4.8直燃机故障停机流程图4.9直燃机正常停机流程图5、年度设备维修计划与定期维护作业书6、相关记录JLLE-ENG-MB01-06-AC-achi北京仲量联行物业管理服务有限公司1.物业工程部的组织架构计划人员编制：71人JLLE-ENG-MB01-06-AC-a维修电工（6）电梯工（2工程师（1）运行技工（8）设备主管（1）工程师（1）综合维修主管（1）维修技工（8）空调、给排水及综合维修班组（超捷物业）（41）强弱电班组（宏安公司）（27）维修领班（4）综合维修技工（18）强电主管（1）弱电主管（1）强电电行（8）弱电运行（4）弱电维修（4）总工程师（1）资料员（1）工程调度（1）chi北京仲量联行物业管理服务有限公司2.物业工程部的职责2.1部门主要职责A.对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养B.日常运行管理C.对租户开展有偿服务D.对装修工程进行监督管理E.对物业设施提出完善、整改方案具体包括以下内容：2.1.1在总物业经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。2.1.2定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。2.1.3负责物业设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。2.1.4负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。2.1.5加强系统项目验收、运行、维修的原始记录资料管理；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高维修的经济效果。2.1.6根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。2.1.7制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成总物业经理下达的各项技术、经济指标。2.1.8根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中，配电室、直燃机房、锅炉房、楼宇中央控制室等需要24小时值班。2.1.9有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。2.1.10如遇有紧急事件，工程部负责组织应急抢修。紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水...
