皇庭集团填海区项目策划报告策略提供：置业国际前言感谢贵司皇庭集团给予我司之机会，让我们能因【蛇口东填海区】项目的契机来与您们分享我们对这个项目的看法与思路，虽然项目规模不算很大，但我司同样认真、负责，并积极组织我司拓展部、市场部、建筑部、策划部同事及领导对这个项目进行实地考察与精心研究，并结合我司的市场经验给出我们的想法。此份报告将分为七大部分阐述我们对项目的思路及其依据（其中第七部分分开独立装订）今日，谨以此份营销策划报告作为与贵司沟通交流的平台，希望通过此次对项目的交流，能与贵司再度合作，我们将为您创造出优异的业绩！！！置业国际2005-12-19目录第一部分深圳房地产发展规划一、深圳市房地产市场总体发展趋势预测二、政策对房地产的影响及对政府政策的预期第二部分区域房地产市场分析一、南山片区房地产发展状况二、填海区现状及以后发展规划第三部分片区房地产调研分析一、供应与分布二、建筑设计风格，小区规划及配套设施以及环境状况三、户型与平面特点四、售价及其销售情况五、推广及销售方式六、主要客户群来源及客户特点七、同类物业的未来供求预测八、经济性分析及其不确定分析第四部分项目定位分析一、本项目所在街区功能和文化特点二、本项目开发SWOT分析三、项目定位a)形象定位b)档次定位c)户型定位d)客户定位e)价格定位第五部分项目规划建议一、规划布局以及建筑风格建议二、环境景观及绿化三、小区配套设施建议四、户型组合第六部分项目营销推广建议一、入市时机评估二、宣传推广思路三、阶段性推广策略四、具体营销方式、方法五、推广媒体的选择及整合六、宣传推广费用的预测第七部分双方合作方式一、项目运作过程的全程跟进与参与形式二、服务内容与范围三、项目策划和销售主管人员的经历。业绩等相关情况四、营销策划代理费用的计取及支付方式a)、策划加代理费用计取方式b)、单独策划费用计取方式第一部分深圳房地产发展规划一、深圳房地产总体发展趋势预测1.1、房地产对外销售市场趋势展望1.1.1、从深圳市定位的角度看2005年9月12日至13日，温家宝总理两年内第三次视察了深圳。温总理此次视察时对深圳提出了四点具体要求：提高经济增长质量和水平方面发挥示范作用，大力发展高新技术产业、现代服务业，更加注重经济社会协调发展，建设和谐社会；不断深化改革，在体制创新中更好地发挥“试验田”作用。继续发扬敢为天下先的精神，在改革的重点、难点上率先突破，为全国的改革探索路子，积累经验；提高对外开放水平，在发展开放型经济中更好地发挥“窗口”作用；要继续加强深港合作，在保证香港长期繁荣稳定中，更好地发挥助推器作用。近日，深圳市政府第一次向深圳市政协通报了深圳“十一五”规划的初步思路，未来五年，深圳将力争成为泛珠三角的区域研发制造中心，并形成“深港一体化”的区域资本市场营运中心。上述“两个中心”的规划有望被确定为深圳“十一五”期间的发展重点。这意味着深圳自身在泛珠三角区域中的城市功能和角色定位正逐渐明朗。时至今日，深圳的定位可以说已经非常清晰，那就是“深港一体化是大势所趋”。深圳“十一五”规划以及2020年中远期发展目标也会围绕“深港一体化”来进行。深圳城市功能定位的清晰对深圳是长期利好，对房地产市场同样是长期利好，对外销售市场也不例外。深圳这座年轻的城市将继续以他的激情，以他的梦想吸引越来越多的外来置业者来深置业。在“深港一体化”目标的指引下，深圳将续写他作为特区的成就与辉煌。1.1.2、从经济角度横向分析表格1：经济角度横向分析（2004年数据）城市面积（km2）GDP总量（亿元）GDP年均增幅人均GDP常住人口（万）人均可支配收入（元）住宅均价北京16807.84283.311.20%368321492.715637.84747上海6340.57450.2711.46%550901352.39166836385广州7334.44115.8113.78%38568----168844619深圳1952.843422.815.87%59271597.55275965979数据来源：各地统计年鉴从以上数据可以看出深圳以不足2000平方公里（相当于北京的1/8，上海的1/3，广州的1/4）的土地面积却贡献出了3400亿的GDP总量，并且GDP的增幅稳居四城市之首；至于人均GDP，人均可支配收入...
