雅典花园策划案VIP专享VIP免费

第1页共8页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共8页雅典花园策划案第一部分：市房地产市场调查分析报告一、同档次高层楼盘调查表二、供需市场分析第二部分：包装策划方案一、雅典花园定位系统二、项目功能赋予三、卖点诉求四、项目CI设计第三部分：组合营销方案一、销售方式二、销售策略三、销售应对方案四、物业管理五、营销计划六、施工计划与营销的配合七、售楼部和样板房包装方案八、开盘时间和销售期的界定九、营销管理规定十、针对竞争对手的营销策略十一、销售准备工作计划十二、销售人员要求培训第四部分：广告宣传方案一、概况二、广告发布内容三、组织形式四、媒体选择五、广告计划第五部分：投资效益分析一、成本分析二、利润率分析一、市场分析（一）供给状况1、高层住宅数量远大于多层住宅住宅市场长期比较落后，历史欠债务，高层住宅数量少。近几年受国家对住宅户业政策的倾斜和住宅高利润空间的吸引，加上独特的地域限制，发展商在取得市内有限土地的开发权的同时，都在拼命修建高层住宅。目前据统计修建的高层住宅数量已达到30多个，而多层却只第2页共8页第1页共8页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共8页有10来个，高层住宅的竞争已十分激烈。2、供给量统计分析（1）除去已经入住的12.5万方外，明后年投放市场的高层住宅数量总数突破85万方，按纯住宅占70%计算，至少有60万方住宅面市，明后年平均每年供给量30万方。（二）需求状况商品房2000年销售量40万方，2001年达50万方，2001年国民经济增长率按全国平均8%计，房地产需求弹性系数取1.8（一般朝阳产业需求弹性系数在1.5——2.5间），因此2002年商品房预计销售57万方，高层需求量占1/3即19万方，而供给量为30万方，显然供大于求。（三）购买力分析高层住宅因周期长、成本高、售价高，已划为高档豪华住宅这一范围，目标顾客瞄准金字塔顶部的消费群落，按平均每套房120M2，均价2800元/M2计,每套房总价款33.6万元，首期支付30%计10.08万元，其余15年按揭，每月需支付2104元（每年2.5万元），按此价格有几种类型的人可购买此房：1、各种类型老板，有50万元以上的经济承受能力，可直接支付房款。2、高收入职业的双职工家庭，年收入稳定在5万元以上，可通过按揭方式购房。3、现有一两套房子，想改善居住质量，只须支付首期款，其余每月的按揭款以现有房租来支付，15年后又多得一套房子。（四）销售速率（以三个典型楼盘说明）1、就已入住的国际中心来说，97年6月开盘销售，至今二年半时间，目前标准层144套房子售出107套，销售率74%，平均销售4套/月，560M2/月。：1、没有一栋高层住宅是卖完的，达70—80%，已算成功。2、越到销售后期，销售速度越慢。3、从整个楼盘的销售周期来看，突破10套/月，1000M2/月很难。第二部分包装策划方案一、针对市场调查对雅典花园的定位系统。（一）楼盘档次定位根据目前房地产市场状况，现在高档次的项目主要是而就雅典花园的位置、环境、规划上是其他小区所不能够比拟的，可以说在五年以内，市区以内（环城路以内）再不会出现相同环境及规模的小区。另外，从目前已经基本确定的户型上，均为140M2以上的跃层住宅，故将雅典花园定位为市区内“绝无仅有”的高尚住宅小区。（二）小区环境定位1、小区环境即要有大面积草坪，同时要有一定高度的花草树木及喷泉第3页共8页第2页共8页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共8页系统，形成有层次的四季常青绿色小区，同时在小区内步行道上设置草坪灯，并配合若有若无的背景音乐及亭台、名言牌文及盆景、雕塑，形成有静有动，富有文化气氛的小区氛围，在小区入口处两侧建造罗马柱廊以及富有古希腊名人雕像喷泉，使人进入小区时即可领略浓烈的欧陆风情。2、社区文化。在具有上述硬件配合的同时，还应该设置适当的硬地活动场所和康体设施如儿童广场、网球场以及学校的足球场等。在进入小区主干道一侧设有小区会所，包括咖啡厅、书吧、棋牌室等。（三）物业管理定位小区物业管理准备以聘请国内最为有名望、有实力的物业管理公司——中海公司对雅...