2008年青岛房地产市场年报H&P地产顾问机构市场研发中心2009年1月20日目录一、全国房地产市场总结与分析1、全国土地市场情况2、房地产市场销售情况3、全国房价走势分析4、全国房地产态势分析5、2009年全国房地产市场预测二、青岛市场资讯盘点1、2008年青岛房地产市场大事记2、市场资讯回顾及点评三、2008年青岛房地产市场总体情况分析1、青岛市整体成交分析1.1、总成交分析1.2、市内七区成交统计1.3、成交面积构成1.4、成交价格构成1.5、楼盘销售排行2、市内四区成交分析2.1、总成交分析2.2、商品房成交分析3、区域成交均价分析3.1、市南区3.2、市北区3.3、四方区3.4、李沧区4、其它区域成交分析4.1、崂山区4.2、城阳区4.3、黄岛区四、2008年青岛土地市场分析1、市内四区土地出让情况2、市内四区土地出让分析2.1、土地出让区域分析2.2、土地出让性质分析2.3、土地出让方式分析3、市内四区典型出让地块分析4、崂山区典型地块分析五、2008年全国房地产政策研究1、2008年出台的政策2、全国各地2008年救市政策解读3、青岛房地产市场救市政策及解读一、全国房地产市场总结与分析2008年，在中国房地产纪年史上，具有里程碑的意义。中国房地产市场特殊表现的国际经济背景是：美国次贷危机升级为全球金融风暴，全球经济显著下滑；国内经济背景是：经历五年繁荣后，2008年经济拐头下行。与国内经济走势同步，我国房地产市场亦从2007年的红火逆转为2008年冬初降。纵观30年来我国房地产业的发展，明显可以看出1998年住房体制改革后，走出了一波“黄金十年”的牛市行情。各种数据都表明这是一波空前、也可是绝后的增长与繁荣。然而，繁荣过度便会出现泡沫，就应当有所回归，这也正是2003年以来房地产宏观调控的主要目的。从2007年第四季度开始，至2008年第三季度，我国楼市调整态势越来越明显，第四季度开始已加快下行。以历史的眼光，通过数据比照，从几个方面总结一下2008年中国房地产市场的运行态势。1、全国土地市场情况从2003年开始，我国土地市场步入繁荣期，重要表现是房地产开发企业每年的土地购置面积超过3亿平方米，并一直持续到2008年，其中2007年超过4亿平方米，为历史最高水平，反映出2007年在房市火爆的背景下，开发商积极拿地，各地纷纷爆出地王，大型地产商尤其是从资本市场融得巨资的企业疯狂圈地。数据来源：国家统计局网站步入2008年之后，开发商购地热情明显下降，全国土地市场低迷，各地皆出现流标现象，大城市尤为突出。据不完全统计，今年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的一五％。国土资源部土地宏观调控课题组撰写《2008年上半年土地市场运行的经济分析报告》显示，今年上半年全国土地供应总量比去年同期减少25.27%。据统计，上半年，北京共出让住宅土地676.5万平方米，仅相当于全年计划供应住宅供地1700万平方米的1/3，广州的比例则更低，仅一五%，福州则不及计划的三成。另外，国家统计局数据表明，1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%。以上海为例，2008年前11个月流标的住宅用地比例高达38%。地出让频频流标，充分反映了房地产市场的不景气和开发企业对后市的忧虑。随着今年房地产市场持续下滑，过去几年被诸多开发商引以为傲的高土地储备成了企业的包袱，一方面很多开发企业已无多余资金购地，或者没有足额资金缴纳去年拍下的高价地。因此，今年已普遍出现开始开发企业减少开工量，或者停止项目施工，甚至有少数开发企业谋求退地。频繁的土地流标会进一步打击市场信心，让观望气氛加重，不利于稳定市场。2、房地产市场销售情况其次，观察房屋销售形势。从1996年开始，我国商品房销售量持续平稳上升，2005年增幅较大，并首次迈上5亿平米平台，2007年成交量高达7.7亿平米，创下历史新高——笔者估计以后也很难超越这一高点。2008年1-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降一八.3%。其中，商品住宅销售面积下降一八.8%。充分表明，市场出现显著调整。数据来源：国家统计局网站由于全国各地楼市发展不均衡，2008年月东部地区房屋销售量下降幅度大于中西地区，一二线城市下...
