第1页共17页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共17页目录一．本项目定位及营销策略制订的八大命题------------------------P2二．对原定位“书香门第”的思考------------------------P4三．本土行对本项目定位的建议------------------------P51．主力客户群定位2．项目形象定位（初步建议）3．项目名称及形象语推荐（初步建议）4.楼栋及公共设施名称5．“花文化”主题社区定位在环境设计、社区文化上的支持四．户型设计优劣势分析------------------------P9五．项目的十大核心价值（竞争性优势）提炼------------------------P11六．项目竞争性营销策略初步建议------------------------P131．竞争性价格策略---“优良性价比效应”2．营销通路策略及营销费用预算3．推盘控制策略：先推多层及小高层，再推高层4．广告及促销策略七．入市时机及销售周期预测------------------------P17八．本项目阶段性重点工作概要------------------------P17（一）第一阶段：形象导入期(共约2个月)（二）第二阶段：入市预热阶段（VIP卡申请阶段：1个月）（三）第三阶段：入市引导及强销期（开盘至销售达85%）（四）第四阶段：尾盘清仓期九．本项目开发的重大政策背景------------------------P19附图------------------------P21一．本项目定位及营销策略制订的八大命题1．作为梅林关外一线物业，如何与福田、南山的楼盘争夺特区内客户？作为梅林关外一线物业，本项目未来的主力客户群将主要来自福田区；从竞争的角度看，福田区的白领层客户将主要被中心南区、梅林、景田、南山、梅林关外的楼盘瓜分，本项目如何与之竞争取得竞争优势？2．同处梅林关-龙华片区，如何与四季花城、风和日丽、美丽365等名牌大盘争夺客户并获得相对竞争优势？随着1999年四季花城的出现和热销，梅林关外“郊区大盘”便成为深圳地产市场持续的热点，至今四季花城1-5期共30多万平方米已全部售罄；四季花城的成功，极大地刺激了坂田-龙华片区的住宅物业，紧接着，物业集团的丰润花园重新包装为风和日丽，同样一举成名；美丽家园克隆四季花城建筑风格，取得不俗业绩并趁热打铁推出更大规模的升级版—美丽365花园；第2页共17页第1页共17页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共17页随后，梅林关口丰泽湖山庄重新包装为“山湖林海”推出，在短暂火暴后由于种种原因偃旗息鼓（据说今年9月将重新开盘）；重新包装后的“星光之约”登场；滢水山庄3期取名“万家灯火”上市；“江南小镇”锦绣江南迫不及待地亮相（近期由于没有预售许可证关闭了售楼中心）；“第二类豪宅”馨园推出TOWNHOUSE；等等。坂田-龙华片区住宅供应量急剧上升，竞争局面开始呈白热化态势；应该说目前该片区楼盘有喜有优，前期占尽天时的四季花城、风和日丽、美丽365等名牌大盘均取得了良好销售业绩，价格也一路上涨（尤其是四季花城，从一期的2900元/平米上涨至6期的4200元/平米，涨幅高达45%！）；但随着锦绣江南、百富顺（与风和日丽相邻）的推出，风和日丽将面临巨大的销售压力；山湖林海的推出，也一度让万科四季花城暗中较量；本项目的推出，无疑将使片区内住宅竞争加剧，但与上述大盘相比，本项目在规模和市场知名度上有明显劣势，只有充分竞争性的定位包装才能使本项目具有后发制人的优势。3．龙华、坂田本地客户群体较为特殊，如富士康、华为、石化等大型企业集团拥有强大的潜在购买力，本项目如何在营销中获得其青睐？除了特区内的客户，本地客户也是本区域楼盘竞争的主战场；龙华、坂田本地客户群体较为特殊，主要分布在富士康、华为、石化等大型企业集团，但经过3年的快速消化，这些企业新增的购房量将呈递减趋势。本项目应充分抓住时机，搭上这趟企业集团员工购买的末班车。4．本项目位置特殊，优劣势都非常明显，如何在定位和营销中将优势放大，同时起到弱化项目弱点的目的？本项目位置与山湖林海相当，但比四季花城、风和日丽、锦绣江南、美丽365等相比，具有明显的位置和交通优势；但从配套和规模上讲，本项目与四季花城、风和日丽、锦绣江南、美丽...
