2024年房地产估价师房地产开发经营与管理VIP免费

房地产开发经营与管理-1(总分：99.00，做题时间：90分钟)一、单项选择题(总题数：22，分数：22.00)1.房地产开发项目盈亏平衡分析中的保本点，是分析计算风险原因变化而使项目到达______时的极限值。（分数：1.00）A.利润为零√B.财务净现值为零C.基准收益率D.财务内部收益率解析：[解析]保本点分析，是分析计算一种或多种风险原因变化而使房地产项目到达利润为零时的极限值，财务净现值为零阐明项目获利能力刚刚满足基准收益率的规定，是临界点而不是保本点。财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同步意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。(注：FIRR相称于保本点分析中的酬劳率)2.线性盈亏平衡分析中的盈亏平衡价格是______。（分数：1.00）A.销售量等于盈亏平衡产量时单位产品销售价格√B.销售量不不小于盈亏平衡产量时单位产品销售价格C.销售量等于生产能力产量时单位产品最低销售价格D.销售量等于生产能力产量时单位产品最高销售价格解析：[解析]线性盈亏平衡分析中，销售收入等于总成本，盈亏平衡价格就等于盈亏平衡产量时单位产品销售价格。3.某房地产开发企业拟开发总建筑面积为50000m2的住宅项目，可销售面积为47500m2，项目的开发成本为5000元/m2，销售均价为6500元/m2，营业税金及附加为销售收入的5.5%。当该项目利润为零时，售价容许减少的最大幅度是______。（分数：1.00）A.14.32%√B.18.62%C.19.03%D.23.08%解析：[解析]5000×5+保本售价×4.75×5.5%=保本售价×4.75，可得保本售价=5569.48元/m2，(6500元/m2-5569.48元/m2)/6500元/m2=14.32%。4.下列房地产投资风险分析内容中，在风险估计阶段应完毕的是______。（分数：1.00）A.识别投资项目也许面临的风险B.测算风险发生的概率大小√C.分析风险产生的原因D.提出风险应对的提议解析：[解析]“识别投资项目也许面临的风险”和“分析风险产生的原因”属于风险辨识阶段工作，“测算风险发生的概率大小”属于风险估计阶段工作，“提出风险应对的提议”属于风险评价阶段工作。5.某房地产开发企业投资开发一占地面积为30000m2的住宅项目，容积率为3.0，估计总开发成本为45000万元，营业税金及附加为销售收入的5.5%，如要实现30%的成本利润率，则住宅的平均销售单价为______元/m2。（分数：1.00）A.6500.00B.6878.31√C.7142.86D.7751.94解析：[解析]总建筑面积(产量)=30000×3=9(万m2)，总开发成本=45000万元，利润=45000×30%=13500(万元)，根据盈亏平衡点的公式，销售收入-利润-税费=总开发成本，设销售单价为x，则：x×9-13500-x×9×5.5%=45000，x=6878.31(元/m2)。6.在对房地产项目进行多原因敏感性分析时，一般假定同步变化的几种原因发生变化的概率相似，并且是______的。（分数：1.00）A.互相关联B.互相排斥C.互相独立√D.互相制约解析：7.某房地产经营项目在市场前景为好、中、差的状况下的净现值分别为500万元、300万元和-80万元，市场前景好、中、坏出现的概率分别为30%、50%和20%，该项目净现值的期望值是______万元。（分数：1.00）A.240B.284√C.300D.316解析：[解析]500×30%+300×50%-80×20%=284(万元)。8.在运用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性原因发生的概率Pi的取值范围是______。（分数：1.00）A.Pi≥0B.Pi≤1C.0≤Pi≤1√D.Pi≥1解析：[解析]各不确定性原因在每种状况下的概率，必须不不小于等于1、不小于等于零，且所有也许发生状况的概率之和必须等于1。9.下列房地产投资项目不确定原因中，属于置业投资阶段的重要不确定性原因的是______。（分数：1.00）A.建安工程费B.土地费用C.空置率√D.容积率解析：[解析]对于房地产开发项目而言，波及的重要不确定性原因有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等；对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的重要不确定性原因包括：购置价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运行费用、有效面积系数和贷款利率等。10.在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于______。（分数：1.00）A.临界点分析√B....