启动期销售推广执行细案山东文登[韩国之窗]一期建材家居商业广场目录前言一、[韩国之窗]整体定位及启动期推广方案1、[韩国之窗]项目整体各类物业形态的配比和开发次序1.1从城市发展和功能角度分析1.2从项目开发周期角度分析1.3从项目产品竞争性角度分析1.4小结2、[韩国之窗]项目整体目标客户定位2.1整体目标客户定位2.2整体目标客户定位分析2.3商业物业的主要目标客户定位2.4住宅的主要目标客户定位3、[韩国之窗]项目的整体品牌推广启动3.1品牌启动期推广渠道3.2品牌启动期推广要点二、建材家居商业广场定位及启动期推广、销售方案1、定位1.1市场调研1.2价格和销售策略1.3招商建议——商业管理公司的引入1.3.1招商总体建议1.3.2商业管理机构1.3.3商业管理公司服务模式1.3.4商业管理公司的职责范围及作用1.3.5商业管理公司的运作模式2、销售模式及网点设置3、推广方案前言本报告是在市场研究的基础上，结合本项目的自身质素，提出有针对性的项目启动期销售推广执行方案，旨在通过整合营销，最大限度强化本项目的特有优势，消除或转化项目的现存抗性，规避项目的客观市场风险，提高本项目的市场成长性，为项目成功奠定良好的基础。本报告通过[韩国之窗]一期开发增加经营项目后，重新进入市场调研，在详细的调研及前期大范围的市场数据统计之后，拟定出切实可行的销售推广思路、战略、方法，使工作目标清晰，过程有据可依，从而逐步完成销售目标。一、[韩国之窗]整体定位及启动期推广方案1、[韩国之窗]项目整体各类物业形态的配比和开发次序1.1从城市发展和功能角度分析[韩国之窗]一方面位于文登市“东进北拓”的城市发展方向的中心位置，是城市发展的坐标所在，另一方面位于城市半围合水系“银河—柳林河—抱龙河”的腹地，与老城区隔峰山公园相望。从城市发展的角度来讲，[韩国之窗]是未来文登市的中心所在，是“大威海”的一个重要板块。因此，打造[韩国之窗]实际上是文登市的一轮新的“造城运动”。随着文登市城市化进程的发展，人口和消费水平逐年递增，[韩国之窗]及其周边必须满足一个新城区的生活、配套等基础设施建设需要。现阶段，[韩国之窗]周边区域的未来规划，多以商业和工业为主，因此[韩国之窗]的功能划分应以住宅为主，商业和其他产业为辅。1.2从项目开发周期角度分析[韩国之窗]坐拥4500亩风水宝地，按照文登市每年平均15万平方米的竣工量来计算，整个开发和建设周期应该在15-20年。因此整个项目应该遵循一定的开发次序和开发方向。1.3从项目产品竞争性角度分析[韩国之窗]涵盖住宅、商业、别墅、办公楼等多种物业形态。按照文登市现有商业和办公楼的年消化量和[韩国之窗]所在区域的现状来讲，商业、办公楼等物业形态的市场消化能力弱，投资回报周期长，竞争力较差。而住宅的开发相对较为成熟，具备一定的市场竞争力，因此住宅为先的开发思路最易建立项目的品牌和知名度，也可最大限度的带来商业的附加值支持及整个项目的知名度和品牌形象的形成。1.4小结[韩国之窗]项目整体功能分布应该以住宅为主，以商业和其他产业为辅。开发规模由大到小依次为：住宅—商业—别墅—办公楼。在项目启动初期应该遵循住宅和商业并行开发，相互带动的原则。目标客户分析显性客户区域内（片区内）隐性客户对该区域认同（价格门槛）分流其它项目客户持续发展客户项目所在区域客户（性价比）随着城市发展板块延伸2、[韩国之窗]项目整体目标客户定位2.1整体目标客户定位项目定位的准确与否是项目能否成功的关键因素。根据市场竞争及调研分析，为项目进行合理和切实可行的市场定位，并将市场定位进行必要的细分，从而确定项目的经营档次定位、经营主题定位、经营功能定位、目标客群定位价格定位、招商定位等，为项目后期的经营创造基本的依据。从营销的角度讲，项目定位主要强调项目在消费市场和竞争中的排他性和独具性，对其在消费者心中的位置即为消费者对项目的第一认知。[韩国之窗]项目由于开发周期较长，辐射力需步扩张。因此目标客户定位应遵循逐步发散原则：文登市—文登市周边——荣成、威海、乳山——胶东半岛——韩日。2.2整体目标客户定位分析必然释放超越培养（1）显性客户本项目...
