房地产登记制度与政策VIP专享VIP免费

房地产登记制度与政策1995年1月1日《城市房地产管理法》1995年10月1日《担保法》1997年10月27日《城市房屋权属登记管理办法》（废止）2007年3月8日《物权法》2008年7月1日《房屋登记办法》一、民法、行政法知识（一）民法1、民法总论（掌握）民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民与法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总和特征：是私法、基本法、权利法。民法基本原则意思自治、诚实信用、公序良俗。民法调整人与人之间或人与标的物之间法律关系。民事法律关系的实质是权利和义务。关系要素：主体、内容、客体。民事主体：指参加民事法律关系，享有民事权利并承担民事义务的人，包括自然人和法人和其他组织（国家在一些场合也可以成为民事关系的特殊主体）民事主体，必须由法律赋予其主体资格。法人特征：1团体2名称机构场所，具有民事权利能力和行为能力3独立的财产4独立承担责任。分类：企业、机关、事业、社团公司法人：公司以全部财产2有限公司以出资额3股份公司以认购的股份为限承担责任。公司类型转化办理更正登记。比较有限责任公司与股份有限公司：1、设立方式：发起/发起、募集2、股东数：1至50人/发起人2-200人3、股权形式:出资证明不可流通/股票可以流通。合伙企业为非法人企业将企业房屋登记给合伙人：转移登记分公司无独立法人资格（营业执照），子公司有（企业法人营业执照）法人资格。民事法律行为是公民或者法人成立、变更、终止民事权利和义务的合法行为。特征：1意思表示为要素2私法上的效果为目的3因果关系法律行为的分类：1单方、双方和多方2负担和处分3有偿和无偿4、诺成与实践5、要式与不要式6、生前与死后宣告失踪：无顺序、下落不明必须满两年、一切利害关系人、非利害关系者无权申请。失踪代管人：实体地位：管理处分财产；程序地位：诉讼当事人（原告或被告）。宣告死亡：1、一般失踪满4年的2、意外失踪满2年的3、意外失踪且取得不可能生存证明的。申请顺序：1配偶；2父母、子女；3兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女；4其他有民事权利义务关系的人。申请撤销死亡宣告不受上列顺序限制。宣告失踪不是宣告死亡的必经程序。宣告死亡效力：人格丧失、继承开始、婚姻终结、单方可以送养子女。不可代理的法律行为:离婚、结婚、遗嘱、事实行为、侵权行为。代理的价值：主体行为能力的补充与扩张。种类：委托代理、法定代理、指定代理。分类标准：意定代理（含职务代理）本人授予；法定代理是基于法定的身份。指定代理是法院或者其他机关的指定（如监护或失踪人的财产代管人）。代理与居间区别:1、居间人未获得代理权2、不对相对人独立做出意思表示3、居间行为本身不产生一定的法律效果代理与委托1、委托为双方内部关系2、委托合同外其他如合伙合同、雇佣合同、劳动合同均可成为代理权授予的基础法律关系。3、代理适用的是法律行为，委托的事务可以为事实行为物权指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。不动产指土地以及建筑物等土地附着物。物权法特征是私法、实体法。2、物权法（掌握）物权法的基本原则物权法定原则、公示与公信原则、物权特定原则（一物一权）。用益物权：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。担保物权抵押权、质权与留置权。物权特征：绝对权、支配权。物权效力：1排他2优先物权优于债权。物权债权区别：物权作为绝对权、支配权、对世权；债权作为相对权、请求权、对人权2、物权具有排他性，债权具有平等性所有权对自己的动产和不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。特性完全性、整体性、永久性属于国家所有：矿藏、水流、海域、文物、电频、国防资产不动产物权未经登记不发生效力，地役权自合同生效时设立，抵押合同自登记之日生效，农村土地承包合同自成立之日生效，动产船舶、航空器、机动车应当登记，未登记不得对抗善意第三人。建筑物区分所有权（共有部分）1、一种特殊的所有权类型2、具有集合性3、具有整体性和不可分割性全体业主共有部分1建筑物用地使用权2道路绿地3公共场所、公用设施、物业服务用房。建筑区划内规划用于停...