西安房地产市场及典型项目分析2.1房地产行业相关政策宏观政策2011年1月26日《国务院新国八条》出台进一步落实地方政府责任（合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布）。加大保障性安居工程建设力度。调整完善相关税收政策，加强税收征管。(调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收)。强化差别化住房信贷政策(对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍)。严格住房用地供应管理。合理引导住房需求。(各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施)。落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。坚持和强化舆论引导。2011年2月26日西安楼市“限购令”出台已拥有1套住房的西安市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女）、能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在西安市辖区内向其售房。信贷方面遵循先前国八条要求，二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对于二手房不足5年买卖将全额征税。严格住房用地供应管理，2011年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量，要积极增加限价商品住房用地计划供应量。全年确保完成保障性住房8.6万套（户）的建设目标。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。2011.3.22、4.23西安市公布2011新建住房价格控制目标新建住房价格增幅不高于当年经济社会发展目标和人均可支配收入增长幅度。（而西安2011年城镇居民家庭人均可支配收入的增长目标是15%）后明确为低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3．5个百分点。2011.5月6日西安每套房明码标价、西安修改预售证获取条件施行市物价局联合召开“全市商品房销售明码标价工作会议”，动员开展全市商品房明码标价专项检查；另外西安市房地局开始通过行政手段控制预售证的发放落实执行：面积预测必须达到标准层一层，部分建筑构件不算建筑面积，预售证发放增加一房一价、价格涨幅不得明显超过周边楼盘均价、形象进度达到标准层以上（原先正负零）等要求，增加了拿证难度。2011.7.12新的二三线城市进入限购范围国务院常务会议要求"房价上涨过快的二三线城市要采取限购措施"，住建部要求各省住建厅8月20日之前将需要采取必要限购措施的城市名单上报，并且给出了应采列入限购名单城市的建议标准。至9月中旬只有浙江省台州、衢州两地出台限购令，并且其宽松度比较明显。小结：2011年，国家从监管、税收、信贷、物价等多方介入调控房地产，限购、限贷、限价等多重组合拳联合出击，调控手段更加广泛，调控力度有所加码,表明国家调控决心近期不会有所改变。西安市调控整体环境相对全国大多数城市较为中性。在执行政策方面力度有所保留，对房价的增幅控制目标留有弹性空间；总体而言，西安政府仍希望以稳定市场为主要目标，进而观察后续市场及政策变化虽为中性，但是全国乃至西安市仍在继续执行相关调控政策，并且没有放松调控的迹象，北京、上海、深圳等一线城市的成交量一直在低位运行，下半年市场依然严峻，蓄客手段和销售方式等都需要有所创新和改善。2.2西安房地产市场分析宏观市场供应量：由图可以看出,2011年西安市场整体供应量略小于与2010年同期，并没有明显的减少，这与去年土地大规模供应和高开工率有关。随着2月限购政策的颁布，4、5月份开发商放缓推盘计划，市场供应量逐渐收缩，购房者的观望态势进一步升级，暂停购房计划。二者都在互相试探，双方处于胶着的态势。到了7、8月份，为了迎接金九银十这一冲刺业绩的最后...
