XXX街道关于物管小区、成规模小区管理存在问题探索及对策建议随着城市住宅商品化的快速发展，和之相适应的物业管理作为专业化、社会化的房屋管理形式已在全国各地实施。物业管理经过十几年的发展，不再单纯作为一种房屋管理模式，其已更深层次的触及到城市管理层面，成为服务群众、社区建设、城市管理不可或缺的一部分。当然，我们在肯定物业管理在此期间取得成绩的同时，已看到其存在的一些问题，这对于完善物业管理体制是十分必要的。因此，就对在平时工作中发现社区物管小区、成规模小区物业管理中存在的普遍性的问题进行剖析，并提出对策建议。一、存在的主要问题（一）开发商遗留问题“悬而未决”开发商修建住宅小区规划的不完善性，缺少必要的配套设施，对住宅小区用工材料存在质量的劣质问题。所以小区工程建设的遗留问题是形成物业纠纷主要原因，也是物业管理健康运行的最大难题。一是工程质量把关不严。安置一、二小区房屋在质保期内就出现一些质量问题，比如存在屋顶漏水、地基裂缝、地下车库漏水、排污、排水系统不畅、消防系统不能正常运行等大的维修问题责任权利不清。二是配套规划建设不够。开发商在修建住宅小区时，为了减少建设成本，常常未严格按照规划建设公共建筑和共用设施，如绿化、花池、活动场地、停车位、物业用房等，造成居民把自身未享有的利益怨气迁怒到物管公司头上，造成物管公司和小区的管理压力增大。三是遗留问题纷繁复杂。2008年前修建的小区，水、电未安装一户一表，设施设备年久老化，损耗较大。如近期的碧水槟城常出现停电现象，经查设备设施老化，私拉乱接现象严重，电工人员维修知识不够，造成该小区多次停电。（二）物管公司服务能力“参差不齐”一是对接工作不够严谨。清泉银座小区在和上个物管公司对接工作中，存在不仔细交接工作问题，发现了对接工作工作存在的问题，也不及时要求解决。造成问题“滚雪球”一样的增加，而以前遗留问题却没有及时解决。旧矛盾和新的突发矛盾，最终使业主前期物管遗留问题不满转嫁给新的物管公司。而物管公司又通过各种名义要求业主缴纳费用进行小区维修，造成业主对物管公司的不信任，矛盾困惑顿生。二是小区规划存在偏差过大。滴翠名园和华升园的规划范围问题，由于先前不存在华升园小区，而是由龙马潭区检察院出让土地，修建的住宅小区。所以原有的小区规划出现了新的问题，而小区验收图纸却没有及时更新。所以对新的小区的图纸和相关资料存在缺失，造成小区矛盾出现时，难以有效进行解决和化解。三是服务能力有所欠缺。挂靠物管公司较多，物管公司管理水平参差不齐，服务质量差，收支不透明，时有违规收费现象。使业主不能明明白白消费。产生矛盾后，又无法及时有效地协调处理，缺少评判依据，业主和物管公司对物管的服务品质和收费标准存在分歧。物管公司服务理念有差异，收费至上，确服务不到位。而是以管理者自居，态度强硬。减少服务，侵占业主利益，引起业主不满。物业服务人员素质偏低，年龄相对偏高，文化水平偏低，缺乏正规的培训，服务意识差，造成业主被盗、小区卫生差、管理混乱等现象。四是物管公司权属不晰。物管公司事权属市上，业务指导是市、区住建部门和房管局物管科。有关条例规定街道、社区有监督管理的责任，其实根本没法进行监督管理，物管公司已不接受监督管理。街道、社区没有事权进行监督管理。五是和社区管理界限不清。物业组织引导的职能还没有纳入，出现断档，居民前来社区投诉，社区却认为和己无关，是物业的事，使物业和社区出现“两张皮”，相互脱节。例如，对于违章搭建的拆除工作，物业的职责仅能是及时发现、及时报告以及进行劝阻，具体拆违的工作却由社区配合区有关部门进行。同样，《物业管理条例》中也明确了物业企业在小区安全工作中的定位是“秩序维护”而非安全保卫，所以在综治工作中，物业公司将配合公安、社区等部门开展工作而非综治工作的主体。三、业委会运行机制“建而不全”一是业主对物业管理认识模糊。多数业主不能正确处理维权意识和责任意识的关系，对《物业管理条例》不了解或知道一点，对物管企业的服务要求往往会超出合理范围。例如：安置一二...
