适用于房地合估模式下的成本法VIP免费

2022年第21讲适用于房地合估模式下的成本法（四）适用于房地合估模式下的成本法1.确定重置成本房地合估模式下成本法评估的基本公式为：不动产价值＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋开发利润＋销售税费对于在建不动产：【方法一】上述各项均为已实际发生的成本。【方法二】在建不动产价值也可以按照已建成不动产的价值乘以完工率来确定，即：不动产价值＝（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋开发利润＋销售税费）×完工率这时，上述各项成本均为假设不动产已建成的成本。（1）土地取得成本。土地取得的途径有征收、拆迁改造和购买等，根据取得土地的不同途径，分别测算取得土地的成本，包括有关土地取得的手续费及税金。（2）开发成本。开发成本主要由五个方面构成：①勘察设计和前期工程费，包括临时用地、水、电、路、场地平整费，工程勘察测量及工程设计费，城市规划设计、咨询、可行性研究费，建设工程许可证执照费等。②基础设施建设费，包括由开发商承担的红线内外的自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环境卫生、照明等建设费用。③房屋建筑安装工程费，可假设为开发商取得土地后将建筑工程全部委托给建筑商施工，开发商应当付给建筑商的全部费用，包括建筑安装工程费、招投标费、预算审查费、质量监督费、竣工图费等。④公共配套设施建设费，包括由开发商支付的非经营性用房，如居委会、派出所、托幼所、自行车棚、信报箱、公厕等的费用；附属工程，如锅炉房、热力点、变电室、开闭所、煤气调压站的费用和电梯费等；文教卫系统，如中小学、文化站、门诊部、卫生所用房的建设费用。而商业网点，如粮店、副食店、菜店、小百货店等经营性用房的建设费用应由经营者负担，按规定不计入商品房价格。⑤开发期间税费指政府或其他部门收取的费用，如工程招标管理费、城市道路占用费、市容环保费、建筑工程规划许可证费等。（3）管理费用，指为组织和管理不动产开发经营的必要支出，包括开办费、开发单位企业的人员工资、办公费及差旅费等。可按土地取得成本与建筑物开发成本之和的一定比例计算。（4）销售费用，指销售不动产所发生的广告宣传费、销售人员工资、委托销售代理费等等。一般按照不动产市场价值的一定比例计算。（5）利息，指不动产开发完成或实现销售之前所有必要支出产生的利息。计息基数为土地取得成本、建筑物开发成本、管理费用和销售费用。（6）利润，指该类不动产开发项目正常条件下产权人所能获得的行业平均利润。其计算基数为土地取得成本、建筑物开发成本、管理费用和销售费用之和。利润率应根据开发类似不动产的平均投资利润率来确定。（7）销售税费销售税费主要包括：①销售税金及附加（即两税一费）：增值税、城市维护建设税、教育费附加。2022年12022年②其他销售税费：应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权转移登记费等。2.确定土地和建筑物尚可使用年限及损耗对于正常的新建建筑物，评估时可以不考虑损耗；对于旧建筑物，评估时应当考虑损耗，具体方法见“适用于房地分估模式下房屋建筑物的评估”中有关“成新率确定”部分的相关内容。【年限问题解决思路】房地合估时，需要根据具体判断，地上物的尚可使用年限是短于还是长于土地使用权剩余年限。如果是短于，则应按照地上物的尚可使用年限为基础测算损耗，计算出的评估结果需要再加上土地使用权剩余年限与地上物的尚可使用年限之差那部分的土地使用权价格；如果是长于，则应以土地使用权剩余年限为基础测算损耗。【海海总结法】3.评估值计算评估值＝重置成本×成新率【应用举例】【例4-2】适用于房地合估模式下不动产的成本法1.估价对象概况房地产权属人：珠海横琴ⅹⅹⅹ有限公司坐落：珠海市横琴口岸服务区地号：略土地性质：国有自用面积：25079.31平方米土地使用权取得方式：出让土地用途：商业服务：自2022年12月28日至2050年12月28日止写字楼：自2022年12月28日至2060年12月28日止酒店：自2022年12月28日至2060年12月28日止根据《建设工程规划许可证》及《商品房预售面积测算报告书》（地上部分），估价对象经济技术指2...