房地产估价测算过程(市场法、收益法)估价测算过程（一）市场法的估价测算过程1、可比实例的选取选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产A、B、C作为可比实例。（1）可比实例A——环亚大厦。环亚大厦位于XX区台北一路17-19号，为20层钢混结构综合楼，约建于九十年代后期，九成新，环亚大商务办公氛围一般。环亚大厦紧临喷泉公园旁，周边有武广、SOGO、世贸,新世界、武展等综合性商场；有中行、龙行、招行、信合、建行等多家金融机构；及协和医院、同济医院等多全国知名综合性医院。商务办公氛围较好。该物业由XX环亚物业管理有限公司进行专业管理。目前市场租金为43元/㎡·月，出租率达到95%。其停车位80个，基本上能满足其商务需要。环亚大厦建筑全景环亚大厦入口交通便捷度环境公共设施配套完备程度新旧程度土地剩余使用年期空置率租金个别因素（元/月.㎡）停车位物业管理建筑装修设施设备平面布置建筑结构工程质量总楼层朝向交易价格(元/m2)优优较完备九成新395%43充足有简装三部电梯合理框架良20南4250优优较完备九成新385%40充足有简装三部电梯合理框架良23西南4100优优较完备九成新365%42充足有简装三部电梯合理框架良19南4300较优优较完备九成新39.08——充足有简装一部电梯合理混合良9层东南-----2、可比实例修正系数（1）建立价格可比基础。可比实例A、B、C付款方式均为在成交日期一次付清，单价均为按建筑面积计算，币种均为人民币，货币单位均为元；（２）交易情况修正。可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，故修正系数分别为100/100、100/100、100/100；（３）交易时间修正。可比实例A、B、C的成交日期与估价时点非常接近，而与估价对象类似的房地产价格在估价时点之前的一个月未出现价格波动，故交易时间不需修正，修正系数分别为100/100、100/100、100/100；区域及个别因素修正系数（4）区域因素修正。采用直接比较调整法进行区域因素修正：首先，以估价对象的区域因素为基准（100分），将可比实例的区域因素与估价对象的区域因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例的区域因素比估价对象的区域因素差，所得的分数就低于100分，反之，就高于100分。然后，将可比实例的区域因素的得分转化为调整价格的比率，对可比实例价格进行调整。（见表二、表三所示）（5）个别因素修正。采用直接比较调整法进行个别因素修正：首先，以估价对象的个别因素为基准（100分），将可比实例的个别因素与估价对象的个别因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例的个别因素比估价对象的个别因素差，所得的分数就低于100分，反之，就高于100分。然后，将可比实例的个别因素的得分转化为调整价格的比率，对可比实例价格进行调整。（见表二、表三所示）（6）各项修正的具体计算。根据以上对各项因素修正的分析和评分，对各项因素修正计算见表二和表三所示。表二各项修正因素得分表实例项目交易日期交易情况繁华程度区域因素交通便捷度环境土地级别公共设施配套完备程度新旧程度土地剩余年期个别因素空置率租金（元/月.㎡）停车位物业管理建筑装修A环亚大厦100100101101100100100100100100100100100100B九运大厦10010010010110010010010099100100100100100C华银城1001001011011009910010098100100100100100D估价对象100100100100100100100100100100100100100100设施设备平面布置建筑结构工程质量楼层朝向101100102100101100101100102100101100101100102100101100100100100100100100表三各项修正因素修正系数及比准价格计算表实例项目交易日期交易情况区域因素个别因繁华程度交通便捷度环境土地级别公共设施配套完备程度新旧程度土地剩余年期空置率A环亚大厦100/100100/100100/101100/101100/100100/100100/100100/100100/100100/100B九运大厦100/100100/100100/100100/101100/100100/100100/100100/100100/99100/100100/100C华银城100/100100/100100/101100/101100/100100/99100/100100/100100/98100/100100/100D估价对象100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100素租金（元/㎡·月）100/100停车位物业...
