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信托融资渠道收紧地产基金进入“美好时代”？核心提示：地产私募基金，是最后的一根救命稻草吗？最近想找我们做地产私募基金项目的地产商太多了。近日，王海（化名）告诉记者。王海是东南沿海地区...地产私募基金，是最后的一根救命稻草吗？“最近想找我们做地产私募基金项目的地产商太多了。”近日，王海（化名）告诉记者。王海是东南沿海地区一私募基金管理公司的投资总监，自2009年初，他就开始参与一些地产私募基金项目。据他介绍，现在跟地产圈子里的人一起聊天，聊得最多的话题已经非房地产私募基金莫属了。事实上，自本轮房地产调控启动以来，信贷紧缩及房地产信托从严监管，都掐紧了地产商的融资咽喉。地产商不约而同的将目光投向私募基金。这种产品运作模式与房地产信托类似，但监管仍属灰色地带。据王海介绍，国内大多数地产公司都已经或正在准备做地产私募基金，“虽然私募基金渠道相对于贷款和地产信托而言融资成本还是较高，但开发商都缺钱，只能勉强为之。”值得一提的是，楼市调控以来，银行信贷收紧、信托融资受限、销售回款放缓，都使得各房地产企业的资金链日趋紧绷。不过，另一方面，在前期宽松货币政策的影响下，整个经济体中的流动性依旧十分宽裕。业内人士指出，“房地产私募基金则使得资金链紧张的地产公司与市场中宽裕的流动性实现了有效对接，从而满足了地产商的融资需求。”王海告诉记者，“我们去年和前年已经做了几个，目前正在考察一些优质的项目进行选择。”融资渠道收紧资金告急！长安房地产融资部总经理李山（化名）这些天为此事到处奔波。银行的门槛已经被他踏破，但说好的银行贷款到了约定日期却无法兑现。而房地产信托的限制条件也越来越多。最终，他开始了与多家房地产基金公司接触，并最终初步选择了其中一家，打算进行约2亿元人民币的融资。“以股权方式融资，每年的分红大约是20%。”李山介绍。这一遭遇并非李山独有。此时市场上的房地产商信托融资成本平均在20%以上。银行贷款目前大约在基准基础上上浮了30%到50%，而民间借贷成本高达年36%以上。“按基准利率从银行是贷不到钱的。”一家主营商业和旅游的房产的老总介绍。“好多银行跟我说，从高往下排队，价高者得。其次是收益和风险的配比问题，住宅地产好贷款一些，商业地产很难。”不仅是中小型房地产公司，排名领先的大型甚至央企旗下的房地产公司也受到波及。一家房地产基金总裁介绍，在和他接触的全国前十名房地产公司中，银行利率全部上浮。一些央企房地产公司从银行的融资成本超了12%甚至15%。“这充分体现银行这个角度是越来越严了。历史上是从来没有出现过央企的贷款利率能到这么高的程度。”该人士表示。长期以来开发商贷款一直是房地产公司最主要的资金渠道，但随着宏观调控的不断推进，开发贷的门槛也越来越高，越来越多的中小房地产公司渐渐被银行“抛弃”。此前有传闻称，银监会要将房地产开发商贷款风险权重从目前的100%提高至150%。于是，地产商开始各寻途径，一时间信托成了地产商众星捧月的“热饽饽”。据了解，国内的房地产信托模式主要有两类，一类是信托贷款，就是由房地产公司向信托公司借款，并将土地使用权或在建工程折价抵押，房地产公司在产品到期后还本付息。“在银信合作被叫停以前，由于银信合作属于银行的表外业务，国内许多银行通过信托贷款的方式间接地向地产公司放贷。”前述人士称。第二类是股权投资信托，其中，即房地产信托最常用的是“股权+回购”的模式。信托公司通过收购或增资获得房地产公司股权，在约定时间由项目公司或其他公司收购（回购）该部分股权。此前，这种模式一度广受地产公司的青睐。因为在项目资本金不足的情况下，信托资金以股权方式注入项目公司，使其满足项目资本金不低于35%的要求，为银行开发贷资金的进入扫清障碍。然而，大量的地产商纷纷借道信托融资，推动了近年来房地产信托市场的急速发展，已经引起了监管层的注意。2010年2月，银监会就下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管的有关问题的通知》，同年11月，银监会再次下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，收紧信托融资渠道。今年以来，关于“房地...