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地产基金赌博式融资：饮鸩止渴？2011-06-2223:48:58来源:21世纪经济报道(广州)眼下房地产基金等方式为主的新兴房地产融资渠道，远没有看上去的那么风光，超高的融资成本或让眼前的风光演变成“饮鸩止渴”甚至“服毒自杀”。上周，泰发基金与复地集团北方总部签署了战略合作协议，与此同时，有消息披露，房地产私募基金星浩资本终于有了项目进展的消息。盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民6月21日在接受本报采访时说，如今的房地产基金领域很混乱，浑水摸鱼者多，但最大的隐患是过高的融资成本。“很多基金的成本高得咋舌，简直就是高利贷，这无疑埋下了内地地产基金行业发展的定时炸弹。”超高融资成本埋隐患“钱多人少，成本过高，好项目难找。”这是陈立民对目前国内房地产基金等新兴模式现状的简述。陈立民曾就职于国际房地产代理行，几年前辞职单干，目前手头也运作着一个规模相对较小的地产基金，属于国内最早一批进军房地产基金领域的人士之一。在陈看来，随着银行信贷等传统融资渠道不断收紧，房地产业资金来源越来越多向房地产基金、信托等拓展，尤其是房地产基金，可谓来势凶猛。统计数据显示，从去年下半年以来，房地产信托成为市场热点，不但其发行数量一度占据总发行量的30%，收益率更是超过全行业平均收益率。去年下半年国内一共发行房地产信托361只，占1307只信托的27.62%，发行规模达790.63亿，占1943.77亿的40.67%。普益财富数据显示，今年前5个月，房地产信托以256只名列第二，预期平均收益率为9.32%。但目前房地产基金规模没有权威的统计数据。“但可以肯定，房地产基金的市场容量和规模，正在快速膨胀，甚至远超地产信托。”陈立民说。陈立民透露，现在许多房地产基金融资成本普遍高达25％30％。如此之高的融资成本，需要长线运作的地产项目才具备这种可能。颇受业内关注的星光耀计划从去年9月诞生，3个月后，其首期基金封闭，汇集资金60亿元，包括世博民企馆16家核心民企在内的20多家民营企业，承诺出资27亿元，平行基金出资30亿元。参与星光耀计划的首批企业除了复星集团、易居中国等最初发起企业外，包括中天集团、巨人网络、阿里巴巴、均瑶集团、苏宁电器、万达集团、涌金集团等民营企业。“星光耀计划能够在短期内募集足够资金，有多方面因素，但复星集团本身的号召力不容忽视，而地产基金的模式在某种程度上反而成了次要因素。”有知情人士这样告诉本报，星光耀计划众多实力投资者参与的背后，是不菲的融资成本。造成地产基金高成本的原因有很多。陈立民分析，过去几年，中国投资房地产的资本一直习惯于超高的投资回报率，对地产基金高回报率的要求，就是这一惯性的反映。“尽管市场上的钱很多，也缺少丰富的投资渠道，但大部分资本并不愿意长线投资，短钱太多，长钱太少。”单个的机构很难改变中国地产基金的融资现状，进而产生的一个可怕后果是：超高融资成本背后，融资的、投资的，其实都是在赌博。陈立民说，对很多如今规模庞大的国内地产基金来说，赌赢了，就是行业的“一哥”，但只要一个项目赌输了，今后就很难在这个行业立足。“我估计野蛮生长的周期不会太长，生死存亡的整合很快就会到来。”陈立民无不忧虑，短则一两年内，就会出现一些地产基金机构、公司的倒闭。按照投资周期计算，前两年推出的一些回报率超高的融资项目，一旦项目运作不成功或达不到回报率要求，就会拖垮这些公司。更让陈立民担心的是，地产基金尤其是信托等新兴地产融资产品的特点，投资者较为分散，一旦项目投资失败，很可能会出现社会事件。“随后，才会有政府部门出台政策加以规范，现在看来，这是一个无法跳过的痛苦成长周期。”项目定成败：两年内首轮洗牌高利贷赌博色彩过重的内地房地产基金，正在承受刚刚开始出现的“病变”危害。统计显示，5月份，54家信托公司共成立的284只固定收益信托产品中，投向最大的两个行业的为工商企业和房地产，产品数量分别为70只、46只，占比分别为24.65%、16.20%。自4月以来，资金投向工商企业的信托产品数量，已经连续两个月超过房地产信托。赌局还在继续，决定最终输赢的，则是地产项目能否成功。“现在国内地产基金最大的...