现阶段我国房地产融资的瓶颈及突破中伦金通律师事务所张学兵律师二OO四年十月三十一日一、我国房地产融资的现状（一）现阶段房地产融资的环境分析（二）现阶段房地产融资的模式简述（一）现阶段房地产融资的环境分析1银行信贷政策执行基本到位2房地产信托开始受到限制3房地产公司上市，资本市场有松动迹象4产业基金仍面临困境（二）现阶段房地产融资的模式简述传统模式房地产公司买壳上市房地产信托1、传统模式自有资金＋银行贷款投资人幕后合作开发2、房地产公司买壳上市优势：——时间短——成本低——过程快——易筹资2、房地产公司买壳上市风险或障碍：——过程中的财务和法律风险——上市过程中的暗箱操作带来的风险——对公司得财务透明度要求很高——证监会对上市公司配股权的规定3、房地产信托（1）房地产贷款信托（2）财产（房地产）信托（3）房地产优先股权融资（4）权益型——C-REITs二、关于我国借鉴海外成功经验的可行性分析（一）借鉴海外REITs模式的意义（二）海外房地业主要融资方式REITs的评述（三）我国发展REITs的环境分析（四）具体分析REITs在我国的三种发展路径中遇到的障碍（一）借鉴海外REITs模式的意义1、宏观层面2、微观层面（二）海外房地业主要融资方式REITs的评述1、美国的REITs2、亚洲的REITs1、美国的REITs（1）概述（2）基本运行模式（3）美国REITs的结构及评述（4）优势及成功经验美国REITs的基本运行模式投资者证券市场REIT(上市公司)资产管理公司投资组合资产利得买卖股票IPO增发投资委托管理管理持有租金股利利息股利持有股份美国REITs的结构及评述——传统的REIT结构——REITs的流行结构:伞形合伙结构（UPREIT）——DWNREIT结构美国REITs的优势及成功经验——流动性——安全性——市场表现好——实行专业化团队管理——灵活的金融投资及管理工具2、亚洲的REITs（1）概述（2）新加坡的REITs（1）亚洲REITs概述——模式特点：专项立法——亚洲国家的REITs的基本情况（2）新加坡的REITsS-REIT的典型结构：投资者S-REIT信托管理人资产管理人房地产或相关资产贷款人受托人管理服务管理费管理服务管理费持有资产资产收入贷款或债券融资本息代表投资者受托人管理费用投资资金收益分配（三）我国发展REITs的环境分析1、法律、政策层面2、经济层面（四）具体分析REITs在我国的三种发展路径中遇到的障碍1、房地产信托计划模式2、REITs公司模式3、产业基金模式三、对于突破融资瓶颈的建议（一）稳步推行房地产信托，向REITs方向发展（二）关于产业基金立法的建议（一）稳步推行房地产信托，向REITs方向发展1、房地产信托的优势2、突破法律政策的障碍，成为真正意义上REITs的展望1、房地产信托的优势信托公司开发商资信托公司（受托人）开发商（委托人）投资人（受益人）交易合同资金资金信托合同2、突破法律政策的障碍，成为真正意义上REITs的展望（1）房地产法律要求——完善信托登记制度（2）信托法律要求——信托计划规模200份的限制——信托机构的专业性问题（3）证券法律的要求——信托收益凭证的性质界定（4）税法的要求——税收优惠的缺失（5）竞争制度的制约（二）、关于产业基金立法的建议1、监管机构2、业务范围3、投资组合和规模谢谢大家！谢谢大家
