第四章市场比较法第一节市场比较法概述第二节可比实例的选择第三节各项修正计算第四节应用举例荷兰：北方威尼斯荷兰：北方威尼斯第一节市场比较法概述第一节市场比较法概述市场比较法市场比较法参照与估价时点近期类似房地产的实际成交价参照与估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法格来评定待估房地产价格的一种估价方法适用范围有类似房地产交易实例的状况。没有发生或很少发生过交易的房地产，如古建筑、寺庙、风景名胜区、图书馆、体育馆、学校等一般难以适用。市场比较法估价求得的价格，通常称为比市场比较法估价求得的价格，通常称为比准价格准价格市场比较法市场比较法市场比较法也称现行市价法，它是在同一市场条件下，市场比较法也称现行市价法，它是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的土地买根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的土地买卖。卖。基本原理：根据经济学理论，在同一市场上，具有相基本原理：根据经济学理论，在同一市场上，具有相同效用的物品，应具有同一的价格，即具备完全替代同效用的物品，应具有同一的价格，即具备完全替代关系。从另一角度讲，在同一市场上两个以上具有替关系。从另一角度讲，在同一市场上两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过两者相代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过两者相互影响之后才决定。可以利用与待估宗地同类型的具互影响之后才决定。可以利用与待估宗地同类型的具有替代性的、已经成交的案例价格，推测待估的价格。有替代性的、已经成交的案例价格，推测待估的价格。理论依据理论依据替代原理替代原理市场比较法与估价原则市场比较法与估价原则替代原则替代原则供求原则：供求影响价格供求原则：供求影响价格均衡原则：市场内各构成要素的组合是否均衡均衡原则：市场内各构成要素的组合是否均衡适合原则：外在环境对价格的影响适合原则：外在环境对价格的影响应用条件应用条件充分的交易实例资料充分的交易实例资料资料具有相关性资料具有相关性市场供求关系基本一致市场供求关系基本一致明确显示具备的条件明确显示具备的条件资料必须翔实可靠资料必须翔实可靠求取比准价格求取比准价格当比较参照实例较多时，每一个实例得出当比较参照实例较多时，每一个实例得出一个价格，需要综合求出一个估算价格一个价格，需要综合求出一个估算价格处理方法：处理方法：简单算术平均法简单算术平均法加权算术平均法加权算术平均法中位数中位数众数众数基本步骤基本步骤收集交易实例收集交易实例选取可比实例选取可比实例建立价格可比基础建立价格可比基础交易情况修正交易情况修正交易日期修正交易日期修正区域因素修正区域因素修正个别因素修正个别因素修正确定比准价格确定比准价格第二节可比实例的选择第二节可比实例的选择搜集交易实例搜集交易实例范围：尽可能多范围：尽可能多内容：内容：•交易双方情况及交易目的交易双方情况及交易目的•交易实例房地产状况交易实例房地产状况•成交价格、成交日期、付款方式成交价格、成交日期、付款方式收集资料途径查阅政府有关部门的房地产交易收集资料途径查阅政府有关部门的房地产交易资料资料•报刊信息报刊信息•以购房者身份了解信息以购房者身份了解信息•交易会等交易会等二、选取可比实例二、选取可比实例用途相同用途相同结构类同结构类同区域类似区域类似价格类型一致价格类型一致时间接近时间接近正常交易正常交易三、建立价格可比基础三、建立价格可比基础统一付款方式：以一次付清的实际价格为基准统一付款方式：以一次付清的实际价格为基准例：某一房地产总价例：某一房地产总价8080万元，分期付款，成交日万元，分期付款，成交日付付4040万元，半年后支付万元，半年后支付2020万元，一年后再付万元，一年后再付2020万元，将付款方式统一到成交日期一次性付清。万元，将付款方式统一到成交日期一次性付清。假设年利率假设年利率6%6%假设半年利率为假设半年利...
