第五章房地产定价第一节房地产价格分析一、房地产商品的价格构成（一）房地产成本房地产成本是房地产价格的主要组成部分，商品房的成本由六项费用组成1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费等
2、前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用
3、基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用
4、房屋建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费
5、配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出
6、开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等
（二）销售费用销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等
（三）税金包括营业税、城市维护建设费、教育附加费（四）贷款利息（五）投资利润二、房地产价格的影响因素1
成本因素成本是楼盘定价的下限2
供求因素需求是楼盘定价的上限3
竞争因素产品的差异性越大（建筑风格、景观、户型等），则垄断性越强，竞争力也越强，反之，产品同质性越大，则被替代性越强，竞争力也越弱
三、房地产产品的定价目标1
以获取利润最大化为目标2
以提高市场占有率为目标案例：北京城建集团开发的北京望京小区其定价目标就是提高市场占有率
由于该小区超大规模的综合开发(入住30万人口，建筑面积800万平方米)，可摊薄基础设施、公共配套等成本，降低单位开发成本，扩大市场占有率，
