别墅项目价格策略1.价格向价值的回归随着消费群体的逐渐成熟，消费观念也日趋理性，体现在价值观上的问题就是价格向价值回归，这样对本项目的价格支撑提出了相应的要求。自然环境除非具有唯一性，否则不足以支持高价格，本物业无可比拟的位置与环境，将成为其高价格的有力支持点，但是由于这种环境在该地区并不具有唯一性，不能与竞争对手形成强有力的竞争优势，所以我们认为必须挖掘产品更多的附加价值，以支持独特别墅文化的定位。2、在价格必须与价值相符的基础上，我们认为在品牌和生活方式的体现上，可以挖掘出除自然条件以外的诸多价值。建议从以下几个方面入手：•发展商的开发理念：必须具有超前的开发理念和服务意识，与消费者的需求相比，我们应快半步，提前作到了他们的所需所想，所以我们在核心价值上导入了〃居住+旅游〃的全新概念，迎合消费者对度假式生活的向往；•社区文化，人文环境：这其实是生活方式的集中体现，作为半岛丽景的目标消费群，他们对社区生活的要求只有一个，那就是能够找回〃水边的凡尔内塞贵族生活〃的生活方式与生活节奏。•品牌渗透力：他将体现在开发商和山水湖滨的品牌魅力上，强势品牌将在销售上产生巨大的号召力，从而转化为高价值产品印象。•挖掘产品资源：围绕品牌核心价值努力完善楼宇质量、环境及服务等。（见产品策略部分）3、唯一价格的应用：在高开低走或者是低开高走的价格策略都存在一定风险性的情况下，我们建议实行唯一价格策略，也就是说，不制定清晰的定价标准，而是根据每一幢别墅的具体位置和综合素质，制订一个价格标准，无论是独立别墅还是townhouse（排屋），每套都是唯一的，这不仅是价格的唯一，更是身份象征的唯一，这样会比较符合目标消费群的心理暗示，同时也有利于我们根据市场反映状况调整价格策略，具体应用如下：•减弱心理差价原则：对于本案来说，独立别墅的售价在10000元是能够成立的，但本项目中有较大比例的townhouse（排屋），这种物业形式是介于独立别墅和公寓之间的一种升级产品，根据北京、上海等大城市与本案相类似的物业的价格分析，这些townhouse的总价相当于城市中心一套大面积住宅的售价。按无锡市中心住宅的最高价6800元计算，一套150^的住宅总价在102万元，而本案的排屋售价在150万左右。这个价格的差距是开发商和代理公司必须考虑的，如何让物业来足够支撑这样的售价，这是前面的推广策略中已经阐述过的，这里就不加赘述。•试探性入市：首期推出20套别墅，以独立定价入市，观察市场对其价格的反应，为后续推出的别墅价格的制定，提供市场的参数依据。•高价造势（楼王）：在项目发售中后期，可以将几栋位置最好、面积最大的别墅，以高昂的定价方式作为价格造势的形式。如上海紫园因为1号别墅以1.3亿元的天价而充满了神秘感，在目标消费群中的口碑效果远远超过了被动的宣传。4、多层电梯洋房的价格测算评估内容比较项目评分阳光城市花园金色江南日月星城长江绿岛香榭丽花园嘉禾现代城奥林花园太湖境界地块周边环境及配套评价（21%）1、地理位置（10%）85758575959578902、周边环境（8%）90858585858585953、周边小区整体素质（3%）8080808090908090楼盘综合素质评价（50%）1、建筑风格和立面（8%）95958882929290922、建筑布局和空间规划（8%）95929085929292953、小区内园林规划（6%）95959090929292924、户型设计（10%）95929090929292955、小区内配套（8%）95929085889088986、车流组织（3%）92929295929590907、物业管理（7%）9292909090989295物业形象（24%）1、发展商品牌（8%）90908085889580822、项目包装及营销手法（16%）9888929692908598销售期间经济、政策特征（5%）9592959592959595综合评分92.938986.7187.3291.4692.187.2193.55总体成交均价4100340036003800398046003650本楼盘参考价二参考楼盘成交均价X太湖境界总评分-参考楼盘总评分按参考楼盘系数判断的参考价41273573388440714071-467239154088山水湖滨参考平均价二各楼盘参考价总数三6=4088元/平米按照无锡近段时间开盘的物业的价格定位系数推断，得出山水湖滨公寓房总体成交均价约在4088元，但作为开盘价，我们应该从...
