一、随意扩大不可抗力的范围，免除应当由房地产商承担的风险责任。如将施工中遇有异常困难或重大技术问题不能及时解决、有关部门通知停水停电等其他非房地产商原因而影响交房等视为不可抗力。二、违约赔偿比例约定明显不平等。如出卖人逾期交房，每天赔偿元，而购房人逾期收房，每天则要赔偿保管费元。三、房地产商将商品房交付买受人使用时，不以国家法定部门认证为依据，擅自制定验收标准，如规定只要经设计部门和监理部门验收就可以了。四、侵害消费者合法权益。如买卖双方同意下列项目权益属于出卖方：会所、活动室、外墙等配套设施设备和公用部分。五、不把广告宣传当作要约。如规定买受人签订合同前看到的广告宣传资料、楼盘模型仅供参考，最终解释权归出卖人。六、房子位置与中心城区的距离以所需时间来表示。如利用距离福州东街口只需分钟等模糊说法。七、虚构房子升值空间和业主投资回报。如承诺增值出租回报率等。八、广告中对有关商品房项目周边环境配套设施的内容虚假宣传，将与该楼盘无关的周边配套设施联系在一起，使人产生误解。如独享某某公园等。九、价格表示不清楚。如每平方米元起，且未明示价格的有效期限。十、交房时利用不平等格式条款强收各种不合法、不合理费用。如预交半年或一年的物业管理费等。霸王条款一：“本广告为要约邀请，一切图片、文字说明以合同为准。”工商点评：《合同法》第十五条第二款规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”根据最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第三条规定情形，该广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容，如果违反，应承担违约责任。霸王条款二：“出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等，除有特别说明的外，均仅供买受人购房参考，不得视为合同内容条款，出卖人享有最终解释权。”工商点评：根据上一条款的解析，广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容，如果违反，应承担违约责任。《合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。即经营者不得在格式条款中排除消费者解释格式条款的权利。案例：于先生：“我去年买房子时，开发商说有很大一片绿地，现在要交房了，我们去看了，在绿地上面有8个变电箱，绿地几乎没有了。”霸王条款三：“本认购书签订7日内，认购人未能交纳首付或与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付诚信金不予退还。”工商点评：此条款仅对认购人未能签订合同情况进行约束，未对出卖方进行约束，双方权利义务不对等。按照《商品房销售管理办法》第22条及最高法《解释》第四条规定，如因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立的，出卖人应返还。案例：王先生：“我买房时先交了1000元诚信金，后来又交了1.9万。我月薪3000多元，但房产商让开6400元的工资证明，单位开不了，想换个小房子也不给换，钱也不给退。”霸王条款四：“楼宇屋面及外墙使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属出卖方。”工商点评：此条款侵害了业主权利。《物权法》第七十一条明确规定业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。《辽宁省物业管理条例》第23条规定：物业管理用房的所有权依法属于全体业主。霸王条款五：“小区的道路或场地用于停放的车位，全部归出卖人，出卖人有权出售、出租。”工商点评：此条款违反了《物权法》第七十三、七十四条，排除了业主占用、使用、收益、处分小区道路和车位的权利。此外，《合同违法行为监督处理办法》第十一条规定，经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中排除消费者应当享有的权利。霸王条款六：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，单价保持不变，按实结算购房款。”工商点评：经营者违反了《合同法》的公平原则，免除了消费者在面积误差比绝对值超过3%时的请求权。案例：吉先生说，他购房的临时合同上写的是87平方米，签合同时说测绘后多出4平方米让补交差额，不给予优惠，但是可以退房...
