石家庄市房地产非均衡市场及其控制途径马璐璐（石家庄经济学院公共管理学院，河北石家庄，050031）摘要：论文用非均衡的理论和方法来分析房地产市场，运用定性分析和定量分析相结合、规范分析和实证分析相结合的研究方法，揭示石家庄市房地产市场存在非均衡的现状，即房地产总量的短缺与过剩、结构性矛盾突出以及当前的调控措施不能很好的解决实际问题等。研究发现，1997～2006年间石家庄市房地产市场的非均衡度呈现出先降后升又降的变化趋势，2006年石家庄市房地产市场的非均衡度降低为0.2。10年间，石家庄市房地产市场始终处于供不应求的状态。而房地产市场非均衡的原因主要有市场机制不完善、地方政府调控不力及政策缺陷。在以上理论分析和实证研究的基础上，本文提出了针对性的非均衡条件下石家庄市房地产市场宏观调控的政策建议。关键词：非均衡理论；房地产市场；调控；石家庄市我国房地产业作为国民经济的一个新兴产业，是从20世纪80年代开始发展起来的。二十几年来，房地产业取得了很大的成就，房地产市场也日趋成熟。房地产的发展对于保持我国持续、快速的发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化发挥了重要的作用。然而，我国房地产市场还存在以下问题：第一，房地产总量的短缺与过剩；第二，一些地区和城市房地产结构性矛盾较为突出；第三，对房地产市场的宏观调控还缺乏完善的手段和措施[1]。因此，在新的形势下，深入研究房地产市场非均衡运行的特点和规律，分析房地产市场非均衡运行的原因，测算房地产市场非均衡的程度，采取相应措施对房地产市场进行宏观调控以降低房地产市场的非均衡程度，从而促进房地产市场均衡、持续发展，具有重要的理论和现实意义。石家庄市房地产市场是我国房地产市场中的一个组成部分，其也会存在总量非均衡、结构非均衡和调控措施乏力等问题。本文研究的目的在于，用非均衡的理论和方法研究石家庄市房地产市场的非均衡运行问题，分析非均衡的现状，采用定量分析方法估算石家庄市房地产市场的非均衡度，探讨石家庄市房地产市场非均衡运行的原因和调控措施，为石家庄市政府对房地产市场进行科学的宏观调控提供理论和方法依据。1石家庄市房地产市场发展景观石家庄市房地产市场萌芽于住宅供给严重短缺的二十世纪七八十年代之交。在经历了20多年突飞猛进的发展后，取得了巨大的成绩。然而，在房地产市场快速发展的过程中，曾经历过多次大起大落，也存在许多制约其发展的因素，主要表现在以下几个方面：1.1房地产总量的短缺与过剩从供给来看，2000年到2006年间，房屋新开工面积持续上升，特别是2002年到2006年间，年均增长率达到46%（图1）。2006年石家庄市房屋竣工面积达277.44万平方米。可见，石家庄市政府在土地供应、房产扶持政策方面做了大量的工作。从需求来看，2006年石家庄市商品住房登记销售面积为164.32万平方米，同比增长1.28%。2007年一季度，实际登记销售面积33.71万平方米。尽管2006年4月和8月，国家已经连续两次提高贷款利率，房贷利率累计上调了0.306%，但市民对于房地产的消费热情一直较高。一季度商品房的实际登记销售面积和批准预售面积相差无几，比竣工面积多22.98万平方米，可见石家庄市的商品房市场仍呈现出消费旺盛的态势。0200400600800100012002000200120022003200420052006年份万平方米房屋新开工面积图1石家庄市历年房屋新开工面积1.2房地产结构性矛盾突出（1）产品结构的不协调。一般来说，房地产产品可分为住宅、办公楼、商业用房和工业等其他房地产，其中住宅又分为普通商品住宅、高档公寓、别墅和经济适用房。从石家庄市房地产投资额（图2）中对各类型房产的投资趋势图可见：首先，住宅的投资额占总投资额的绝大部分，2006年达到74%，而对办公楼、商业用房和其他类型房屋的年投资占投资总量的2%、11%、12%。其次，由于利润空间不一样，房地产开发企业对开发商品房和经济适用房的热情不一样，侧重于商品住宅。在房地产市场中，高档公寓、大户型住宅的供应相对过剩，而针对普通百姓，特别是针对中低收入家庭的小户型、低价位的房源还是比较少的。（2）市场层次结构的不完善。从市场层次结构发育程度看...
