现阶段土地储备制度的问题与弊端研究VIP免费

现阶段土地储备制度的问题与弊端研究房地产企业的土地储备问题研究学院：建筑与城市规划学院专业：城市规划班级：0811城规一班姓名：紫云筠日期：2012-5-30【摘要】土地是一项重要的生产要素，本文从我国房地产发展的角度，论述了房地产公司进行土地储备的意义及策略的采取。【关键字】摘要：关键词：房地产公司土地储备策略一、土地储备量的概念土地使用量则指的是存储的用于建设用途的土地的数量，它是为了加强对土地市场的宏观调控，提高土地资源的利用率，通过经济、法律等手段，经过土地储备机构将土地从不同的使用者手中集中起来，以用于开发使用的土地数量。二、土地储备和房地产土地是不可复制的有限资源，是一项重要的生产要素。对于从事房地产开发的房地产公司而言，土地是房地产生产产品的基础资源，土地是房地产公司一项重要、甚至是根本的生产要素。任何一家房地产公司若没有土地这一项生产要素配置，商品房的生产就是一句空话。（1）土地储备是必须的。对于房地产行业来说，土地既是基础的生产资料，又是必须的融资手段。在房地产行业综合实力评价体系中，成长性是一项重要的标准。房地产属于资金密集型企业，企业的盈利能力直接影响其未来的发展潜力。土地储备量不仅很大程度上影响企业的综合实力和发展潜力，另一方面，还决定了企业的可持续发展性。如果没有土地储备，企业的开发项目一旦结束，其面临的局面可想而知。而且，如果土地储备的数量不充足的话，还会导致企业内部不稳定，影响企业内部团结。第1页共5页（2）土地储备量的掌握。一方面，一线企业不断加大土地储备量，房地产企业的后续力量不断增加，另一方面，由于资金紧张，大多数中小企业的开发用地缺乏，发展潜力不足。在一线企业中，有的企业的土地储备量足够七八年使用，而有的只够两三年使用。那么，土地储备的数量多少才算合适呢。土地储备存续比指的是土地储备面积和单个销售季度销售额之比，是衡量一个房地产企业在一个时间段内根据土地的开发销售速度，现有的土地储备可供使用的时间。从兰德咨询长期以来对企业土地储备的研究来看，土地储备存续比值应保持在20到35之间比较合适，即在现有销售状态不变的情况下，相对于5到9年的开发用地。（3）房地产企业储备土地的原因。近一段时间以来，房地产市场的最大新闻就是地价飞涨。上市公司收购土地后，可以用它去发行公司债，只要其大多数项目能够赚钱，该公司就能赚钱，而且股价也会持续攀升。随着股价的攀升，它继续增加发行量，获得利润后，继续收购土地，如此循环，不断获得利润。就像一位经济学家说的那样：房价上涨能推高股价，股价上涨后就去融资，融资后就去拿地，高价拿地后又推动了房价上涨，房价上涨又进一步推高股价。三、土地储备的意义土地是不可复制的有限资源，是一项重要的生产要素。对于从事房地产开发的房地产公司而言，土地是房地产生产产品的基础资源，土地是房地产公司一项重要、甚至是根本的生产要素。任何一家房地产公司若没有土地这一项生产要素配置，商品房的生产就是一句空话。为发展和壮大房地产公司，作为房地产公司储备土地的意义就凸现了。从我国当前房地产发展趋势来看看房地产公司土地储备有更重要的意义有关资料表明：我国国内生产总值每增加一个百分点，房地产销售额就会增加1.65个百分点，这显示我国房地产业增长速度将快于gdp的增长速度。从内在因素看，支撑房地产行业快速发展的因素有以下几点：（1）城市化进程加快。按照城市化发展的一般规律，一国的城市化水平达到30%以后，城市化进程便会加快。我国已进第2页共5页入城市化加速阶段。城市化水平提高将带动对房地产的需求，这是促进房地产行业发展的主要动力。（2）房地产金融的快速发展。金融支持是房地产快速发展的重要动力。从国外来看，房地产是金融的半壁河山，银行贷款余额一半左右是用于房地产行业的，而我国房地产金融仍有巨大的发展空间。特别银行对个人住房消费支持力度在日渐增大，以及房地产金融产品日渐多元化，产业投资基金、抵押贷款证券化在逐渐发展壮大，这些都会对房地产行业快速发展起重要支持作用。（3）家庭住宅消费增长。我国城镇家...