目录第一部地产私募股权基金投资情况一、私募股权/创业投资类FOF基金二、SPV模式三、明股实债投资（—）抽屉协议模式（二）“真股+回购”模式四、“真股+债”模式（一）借助SPV主体进行“股+债”投资（二）债转股方式实现对地产公司债权投资目的第二部分其他类基金投资情况一、其他类FOF基金二、其他非标投资（一）债权投资（二）收益权类产品第三部分当前通过备案的地产基金主要类别一、地产股权基金（含并购）二、城市更新基金三、FOF基金四、对增值改造型物业投资五、对债权及其收益权投资第四部分资金募集与产品嵌套的分析一、银行资金二、资管计划三、信托四、产品嵌套问题（一）私募基金产品嵌套规则（二）产品嵌套操作方面注意问题（三）私募基金产品资金来源的变通本文字数：9671字阅读时长：10分钟前言受4号规范和专业化经营（基金备案问答十三）的影响，目前市面上的地产股权投资基金很多都已按正式的股权投资来操作，但不少都还保留着抽屉协议（股权回购）的做法；在投资端的架构上，目前有不少股权投资基金在基金的股权投资对象层面设置多层的股权架构，—是为了规避4号规范的监管（如规避16个热点城市住宅地产投资的问题、设立类似资金池的载体等）,二是为今后的股权退出提前作税筹安排（多层股权情况下转让上层股权不必然引起评估导致的大额税费问题）。根据中基协备案公示的产品信息，目前也有大量的产品借助SPV通道或者设计成FOF基金,以间接投资于目标企业,并且,在产品备案时，对于主要投资领域做模糊处理或者宽泛披露。值得一提的是，原先认为本已堵死的股加债产品目前中基协已作出明确表态。2017年4月25日,协会已有通过备案的“股+债”基金产品一一“宁波梅山保税港区中城永泽投资中心（有限合伙）”，这在一定程度上释放了允许"股+债”投资的信号。目前,城市更新、基础设施建设项目未受到4号规范的影响,亦有大量的备案通过案例可寻。此外，除股权投资基金外，地产的其他非标基金未见明显变化，但通过收益权、物业增值改造等产品形式仍旧可以规避监管。受近期银监集中发文的影响，银行理财和同业的受限直接导致了募资端的捉襟见肘。通道、嵌套和杠杆的限制性要求不仅造成了募资的困难，还引起了后市融资的恐慌性情绪。为便于同业人士深入了解地产基金募资现状，西政资本团队根据服务众多地产私募客户的情况并结合中基协公示的相关备案产品信息特作如下工作总结，谨供参考。第一部分地产私募股权基金投资情况本部分内容请参见本公众号“西政资本”于2017年4月27日推文《新规后地产基金投资方式及备案产品大全暨嵌套、杠杆核心注意事项（上）》。第二部分其他类基金投资情况一、其他类FOF基金诚如上文所述，其他类FOF基金需要由其他类私募管理人发行，并且，注意4号规范对产品投向的限制。在产品设计上，其他类FOF基金的投向可以借助其他信托或者资管计划来配套操作，以信托计划或资管计划作为通道与最终投资标的衔接。产品落称基金类型投贵领域备案时间奇翼POF三号私募基金其祂荷业银行理财产吕、银行存款（创括定垛存款、协议存款和其他银行存款农决募基金、信托计划、证券公司资产管理计划、煤险公包资产辔理计划、耗货企司资产菅理计划、基金公司及其子公司特定客户资产管理计划、于基金业协会官方网站公示已登记的祗募基金管理人发行的私募基金2017-04-14二、其他非标投资目前需要特别注意的是，在4号规范之后，中基协对于底层资产涉及地产非标投资的产品，在备案审核上秉持谨慎的态度。就中基协目前公布的备案通过的案例而言，在4号规范之后，底层资产涉及地产非标投资项目通过审核的案例相对较少。对于已通过备案的产品，也主要集中在城市更新、成熟物业增值改造等领域。另外，受4号规范的影响，目前中基协对于地产非标项目，其审核的范围不仅局限于16个热点城市的地产投资项目，对于投资16个热点城市之外的商业或住宅项目的审核亦有严控的态势。（一）债权投资1.委贷或信托贷款基金对项目公司提供债权融资的，一般通过银行委托贷款或信托贷款的方式实现。但是，不论是银监会审核层面或是根据基协的审核要求，底层资产都不得为16个热点城市的住宅项目或资金...
