万科进入北大学城市场营销策划书策划人：徐超2013年4月25日前言2009年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。目录第1部分概要提示........................................1第2部分环境分析........................................12.1市场分析..........................................12.1.1杭州房地产市场分析...........................12.2房地产发展状况....................................22.3土地出让情况......................................22.4丁桥区域房地产市场分析............................32.4.1区域城市规划.................................32.4.2房地产开发现状...............................42.4.3竞争项目分析.................................52.5市场走势研判......................................6第3部分机会分析........................................73.1杭州房地产客户分析................................73.2杭州市住宅需求特征分析............................93.3丁桥区域客户特点分析.............................113.4目标客户群定位...................................133.4.1目标客群特征：..............................143.4.2选购产品的动机：............................153.4.3购买行为特征：..............................15第4部分产品分析.......................................164.1地块现状分析.....................................164.1.1地块环境调研................................164.1.2地块周边环境调查............................174.1.3地块交通条件调查............................174.1.4周边市政配套设施调查........................184.2SWOT分析........................................194.3产品定位.........................................20第5部分战略及行动方案.................................215.1定价原则.........................................215.2定价建议.........................................225.3价格调整方案.....................................235.3.1开发成本核算................................235.3.2价格定位....................................25第6部分营销策略.......................................276.1推广主策略.......................................276.1.1平面广告形式................................276.1.2多维广告形式................................286.2媒体组合建议.....................................286.2.1媒体投放目标................................286.2.2媒体投放原则................................286.2.3媒体选择....................................286.3营销活动策略.....................................306.3.1活动设想....................................306.3.2活动预期达到的效果..........................31第7部分营销成本.......................................327.1总体预算.........................................327.2预算分布.........................................33第8部分行动方案控制...................................338.1项目规模及开发进度...............................338.1.1销售策略....................................33第9部分结束语.........................................38第1部分概要提示三盛·颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最好的地块，紧邻商业中心区。融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。项目占地面积38000平方米，建筑面积105000平方米，坐拥新城CLD核心资源，周边配套设施完善，交通、医疗、金融、教育、旅游等尽...
