房地产成本管理与控制体系北京钧涵基业企业管理顾问有限公司谢志华2009年10月上海房地产成本管理系统2目录一房地产成本管理常见问题与全成本管理理念一全成本管理的总体思路和四大阶段二如何建立卓越的全成本管理体系三各阶段成本控制要点房地产成本管理系统3成本管理的理念营销——小业主、白领、外企、……设计——多层、高层、情花、高汤、地下室、假复式……成本——土建、园林、配套、……财务——？？？必须还得涨1000元才挣钱！！！鸡鸭不同语，奥拓变奥迪！房地产成本管理系统4成本管理的理念营销——产品设计不好，我卖不出去；设计——成本控制太狠，哪有好产品；成本——都做完了，只能这样了；…………财务——没有我的事。谁错了？房地产成本管理系统5成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益--提升价值成本控制不等于省钱，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键成本管理的关键是做出和产品定位匹配的产品，提供最能符合顾客期望的产品而不是质量最好或者标准最高的产品成本管理的理念房地产成本管理系统6成本管理的阶段—全过程•1，阶段•立项\策划\设计•发包\施工\竣工\维护•2，对应成本实现过程---由虚到实•虚拟：估、概、预算•现实：合同价、付款、结算价•----从虚到实的转折点就是发包房地产成本管理系统7成本管理的阶段（WHEN)—全过程各阶段成本管理重点内容立项阶段—成本测算，项目经济性评价，盈利目标策划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划设计阶段—产品目标与成本目标的制定---方案：最经济合理方案，符合项目定位，体现产品特征---初步：材料设备的合理选型---施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证发包阶段—通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同（与合作伙伴双赢的关系，资源与技术的把握）施工阶段—变更和签证的管理，付款审核，动态监控销售阶段－营销费用预算管理，售楼工程成本控制，销售承诺与资料的把关竣工阶段—结算、索赔办理，项目后评估维护运营阶段—保修金、维护费用的管理房地产成本管理系统8成本管理的责任主体—全员•要点：所有与产品制造相关的部门，都有•成本管理的责任，都要具有成本意识。•成本意识：只要考虑了性价比问题，就是有成本意识•控制主体：从“谁花钱控制谁”到“谁花钱谁控制”成本管理部门的职责全面、全过程成本管理，而非单纯编制预结算工作了解产品、掌握市场，制定目标，全程监控；甲方整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位；甲方的工作就是协调，不论是设计、工程还是成本人员；专业人员是专家型的管理者（不是大厨是美食家）房地产成本管理系统9房地产成本管理的发展过程•管理难度加大，统筹协调要求高成本管理水平产品价值提升审算型控制型能动型强调企业/团队的共同目标面向公司利益，讲求性价比发掘价值，创造价值强调不能突破目标值定额模式下，强调个人经验追求算得快、算量准定额熟、套价正确房地产成本管理系统10成本部门管理的三个层次基本的审算工作成本管理体系的建设和运行监控产品与市场研究房地产成本管理系统11目录一房地产成本管理常见问题与全成本管理理念一全成本管理的总体思路和四大阶段二如何建立卓越的全成本管理体系三各阶段成本控制要点房地产成本管理系统12完整的成本管理系统应该包括目标成本体系、责任成本体系、动态成本管理体系和项目后评估体系目标成本体系动态成本控制体系后评估体系成本责任和考核体系产品定位策划前期成本测算目标成本策划项目单方造价数据责任成本策划材料设备采购工程招标采购合同签订合同履行签证销售结算评估分析分部工程单方造价数据分部工程分项单方造价数据成本概算成本预算前期阶段设计阶段后评估阶段招标阶段施工和营销阶段供应商管理成本信息系统控制方法和技巧供应商信息库成本业务流程管理控制体系数据库和知识管理房地产成本管理系统13目标成本体系是成本控制的核心，只有科学制定目标成本，才能有效的控制成本。目标成本的制定是由测算到概算再到预算的逐步真实的过程，是一个由粗浅到精细的过程项目拓展阶段方案设计到初...
