产业地产商业模式要点产业地产是工业地产发展的高级形式，是一种区域开发模式传统的工业地产开发模式的问题投资大回报周期长操作难度大典型的项目开发模式，难以形成综合开发效益产业地产为工业地产发展的趋势产业地产是一种将产业运营和地产开发相结合的区域开发模式从单一的工业地产项目开发向区域开发转型的开发模式从传统产业园向产业新城转型的模式本质是对土地资源的利用方式，区域内土地资源因区域性开发导致的超额升值越来越多的开发商投身产业地产项目：联东U谷、裕廊集团、南京新城…产业地产的组织与实现形式产业地产实现形式产业地产一般开发流程征地拆迁安置土地一级开发土地出让或二级开发产业集群招商、地产营销区域运营产业集聚地产开发人口集聚商务发展区域发展产业地产实现逻辑更具吸引力的发展组织方式良好的投资预期引发产业地产开发各环节投资者兴趣产业地产开发投资者收益新产业更合理的布局和产业集群效应产业高效发展居民将愿意为土地和房产的溢价买单案例：北京联东集团——欲打造成为中国产业地产的领头羊选址–依托城市原有产业基础，多建设在原有产业园区附近，充分利用产业集聚带来的各种优势产品–多功能通用厂房、商务花园独栋办公、个性化厂房定制以及各种生产、商务配套设施招商–依托园区周边原有产业基础，通过打造优质园区环境吸引企业入驻•主营业务：产业地产的开发、运营，是中国产业地产专业运营商•开发形式：集生产制造、研发办公、综合服务为一体的城市产业综合体•经营策略：绕着“产业微笑曲线”构建价值链一体化平台，通过二、三产业的匹配和互动形成业态聚合、功能聚合和资源聚合，从而迸发出规模和集聚效应，提升产业和区域价值产业地产商业模式及其要点•产业地产商业模式：通过统筹组织区域内的经济活动（产业、地产）和生活方式，达到对土地更高利用效率的目的，并使相关利益者都从中获益；这个组织的过程和方式等各种因素的总和就是商业模式。产业地产商业模式要点6.风险控制市场风险协议风险政策风险1.开发主体主导方利益相关方及其影响2.主题设计战略定位产业定位3.规划设计用地配比功能分区产业招商4.一二级联动一二级开发参与程度参与方式参与时机5.开发进程把控开发次序关键节点借鉴先进产业园商业模式，结合世联经验，产业地产商业模式要点主要包括：【主题设计】不同的主题设计其实质对区域价值的提升有不同价值溢价，同时其中的核心项目设置也有显著差异主题设计原则：导向性强紧扣发展趋势突出自身特色资源有效嫁接航空产业园主题设计探讨：民用航空产业园航空产业新城航空产业研发社区航空旅游小镇其他主题…突出民用航空产业带动的“新城”，具有城市意向社区意向，突出航空产业的研发功能利用航空及其他资源，强调旅游意向利用何种资源，发展成为何种园区？产业新城发展规律起步期快速发展期成熟期房地产完善的生活商业等配套设施土地供应量日渐有限具备一定生活服务商业公建配套产业新城发展大量企业入驻带来大量产业人口引致园区的置业需求工业区+居住区为数不多的企业入园工业区集工业、地产、商业等业态为一体的综合功能的新城区大量土地供应开发，房地产业进入快速发展阶段生活商业设施建设与地产业建设相呼应，进一步变得完善产业新城以产业园起步，最终演变为功能复合的产业新城而产业新城在不同发展阶段可能有不同的定义和诠释，其发展驱动力也不尽相同；对较大的园区来说，可能需要复合驱动力案例：东莞松山湖科技产业园•前期——高科技产业园•发展期——生态新城•目前——科技园+高端房地产板块XX项目需要怎样的定位？以及怎样的驱动力？产业概念产业特色产业园产业城、生态公园…强化产业特色产业和配套发展成熟并升级植入其他资源产业驱动配套驱动旅游驱动、教育驱动、复合驱动…案例：苏州工业园是“产业新城”发展的典型代表人口产业地产00年02年03年04年01年06年08年09年07年05年99年98年97年自98年到01年为苏州园区的基础奠定期，成立领导机构，成立开发公司，招商的准备以及制定园区的规章制度和管理办法金鸡湖东地区开始全面的开发建设，经过多年的发展，...
