房地产业五个开发阶段涉税问题解析及防范处理25/2/182主要内容•第一节企业取得土地阶段税收问题•第二节企业前期开发阶段税收问题•第三节企业开发建设阶段税收问题•第四节开发产品预售阶段税收问题•第五节开发产品完工阶段税收问题25/2/183第一节企业取得土地阶段税收问题•1、土地征用及拆迁补偿费合法票据问题•2、土地使用税的纳税起止时间•3、取得土地使用权契税的计税价格•4、耕地占用税纳税人判断•5、购买股权方式取得土地的入账价值•6、股东转让股权税务机关检查关键点•7、土地使用权评估增值的税务风险问题•8、收到政府补偿的会计和税收处理•9、合作建房判断及营业税和土地增值税检查25/2/184•一、土地征用及拆迁补偿费合法票据问题•土地增值税暂行条例实施细则•第七条取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。•国税发〔2009〕31号•第三十四条企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。25/2/185•国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知.doc•广州市地方税务局2012关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引第六条.doc25/2/186•国税函〔2007〕969•国家因公共利益或城市建设规划需要收回土地使用权，对于使用国有土地的单位和个人来说是将土地使用权归还土地所有者。根据国税发[1993]149号的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。因此，对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税。25/2/187•国税函〔2008〕277号•纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。25/2/188•国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知（国税函[2009]520号）•国税函[2008]277号中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。25/2/189•关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税[2005]45号）•对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。•广东省地方税务局关于法院代执行经济纠纷赔偿款开具发票问题的批复.doc25/2/1810•《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）•第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。25/2/1811•二、土地使用税征税起止时间•财税〔2006〕186号：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。•新征用的土地，依下列规定缴纳土地使用税:•—征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；•—征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。25/2/1812•财税〔2008〕24号•对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。•开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面...
