土地一二级联动开发模式研究及案例赏析41PVIP专享VIP免费

1©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com土地一二级联动开发模式研究及案例赏析2©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.comPART1一二级联动开发模式研究3©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com概念一二级联动开发，顾名思义，即由一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。征地拆迁土地利用规划拿地土地平整公共配套建设建筑设计建筑工程产品租售物业管理联动土地一级开发物业二级开发土地出让4©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com历史沿革实质上，一二级联动开发在中国并不是一个全新概念。早在上世纪至本世纪初叶，当时传统的房地产项目开发模式就是两级市场联动开发。2004.8.31之后土地一二级市场被政府清晰划界。土地一级开发业务由政府下属土储中心管辖，房地产开发企业仅进行二级物业开发，不再承担土地一级开发任务。国土资源部、监察部下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(71号令)主旨：土地协议出让→土地招拍挂；土地整理储备中心横空出世，横亘在土地市场与房屋市场之间8.31大限传统的房地产开发模式基本上都属于土地、房屋两级市场联动开发。即开发商寻求协议出让的土地，然后获得土地开发权，再进行房屋开发。土地价格2004.8.31之前5©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com发展现状在现实发展中，由于市国土局直属的土储中心已难以满足高速城市化所带来的巨量土地一级开发需求，这为房地产企业进入土地一级开发领域分取一杯羹撕开了裂口。土储中心们的“各种缺”缺人才缺技术缺资金“贫困县”也要建新城河南鲁山县财政不到5亿元/年，计划建设城南新区12平方公里，投资额将近60亿元。宁夏海原县地方财政5952万元，上级补贴1.5亿元，计划建凤凰山新城30平方公里，总投资32亿元。“100人”也要建新城北京市土储中心定员编制100人，其中项目开发仅3个组别，共计70人。除了组织实施和管理北京市土地一级开发外，该中心还承担土地储备、组织土地招拍挂、管理土地交易市场等职能。“非专业”也要建新城土储中心属国土局直属机构，并无工程建设、等相关一级开发专业资质。大量工程建设等任务实际上采用BT、BOT等形式外包给工程方的形式操作。缺资金缺人才缺技术6©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com随着城市土地资源的日渐稀缺，通过招拍挂市场拿地的竞争愈来愈激烈，成本不断提高。在此条件下，一二级联动“曲线拿地”，不失为开发企业低价获取土地的一种商业谋略。海南黑龙江吉林辽宁河北山东福建江西安徽湖北湖南广东广西上海河南山西内蒙古陕西宁夏甘肃青海四川贵州云南西藏新疆江苏浙江北京台湾大钟寺国际广场项目建外SOHO、北辰绿色家园、中服地块…虹口区瑞虹新城、卢湾区新天地、宝山区罗店新城项目…中南儋州滨海新城项目、三亚亚龙湾、雅乐居清水湾…中天未来方舟、中天会展城、遵义万里湘江…梧州苍海片区项目、桂林临桂新区…开封运粮河项目、郑州升龙城项目…成都城南会展城项目………深圳华侨城…发展现状7©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com一二级联动优势一二级联动开发的优势主要表现在以下三个方面：整体优势①上下游资源嫁接，节省成本②一二级联动加厚综合利润空间一级对二级的支撑①一级开发促进配套成熟，优化二级物业开发环境②开发商的控制力显著增强，保障二级开发用地获取③一级开发融得资金弥补二级物业开发投入④一级开发商形象入市，牢固政府关系，为二级开发铺路二级对一级的补助①二级以标杆物业入市，支撑起区域的地价标准②二级物业租售收入为一级开发提供稳定现金流8©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com一二级联动优势-整体优势一二级联动开发就好比老客户维护，效益总要比新客户开发高些。——（漏斗原理）整体优势11.上下游资源嫁接，节省成本•根据经验，一般情况下，一二级联动开发能节省开发成本近10%，甚至更多。营销费用公关费用施工成本……普通开发模式一二级联动10%综合成本9©克而瑞（...