商业地产营销计划集团原则化办公室：[VV986T-J682P28-JP266L8-68PNN]营销部营销计划第一部分：销售布署一、存量解读根据公司的销售规定，结合现在经济环境与商业地产近况，林安（洛阳）国际商贸物流城在重要面临残酷的市场环境与项目操作模式变化的两个重大问题，同时加上前期项目的众多问题，销售任务的完毕将变得更加困难。现在剩余商铺状况商铺剩余322套认购未签合同客户77套累计面积：20930㎡左右均价：7.5折4580元左右累计：1亿左右二、目的解读要完毕销售任务指标必须含有2个条件：（下列意见需要倡导7.5折的价格支撑来完毕）1、前提：市场能比有所回暖，项目及房产政策有利好消息，让市场看到但愿与信心销售将有望突破。2、考虑到现在市场前提未能含有的状况下，需要靠大量投入广告成原来进行推广。建议在广告推广销量占40%，在运用现在现有的社会资源圈层营销和分销来达成销售，非常乐观的预计，如能完毕总体量的30%，上门客户占30%。结合现在市场现状，项目推广能否顺利进行在很大程度上取决于大的经济环境的发展形势,根据原先对市场的判断，对的营销任务做以下大致安排：按完毕可销售商铺总量的90%作为销售最底值控制，即商铺290套，在290套的基础上完毕100%累计290套总销售金额8633万（非回款量），争取在此基础上突破，三层130套除外，不在我销售方案以内。营销周期起止时间销售目的累计套数完毕销售额第一阶段：该阶段为传统淡季1月-2月8％25约700万RBM第二阶段：大环境形式与否转暖，该阶段将初见端倪3月－4月40％128约3453万RBM第三阶段：传统的投资旺季5月37％119约3194万RBM第四阶段：年终回乡人员6月－7月15％48约1294万RBM累计六个月100%320约8600万RBM第二部分：营销阶段划分及推广费用分派常规房地产广告投入占销售额的1.5%——2%，根据公司制订的计划另做计划临时按照1%来计算。根据项目特性和工程进度，本项目的营销阶段、工作周期及推广费用安排以下：营销阶段时间段销售比例营销费用分派比例费用金额（万元）延续、蓄势期.1-.28%30%20一期B标段开盘期.3-.440%30%40强销期.537%20%20收尾期.6-.715%20%10总计——100%100%90万各阶段工作事项第一阶段：延续、蓄势期实施时间：1月-2月由于该阶段正好跨越春节，春节过后为传统的销售淡季，因此建议该阶段在推广上重点考虑做好硬件配套的完善，同时运用宣传增强市场对项目的信心。考虑到口碑传输在现在该区域内的重要作用，建议快速建立起来老客户营销机制，把老带新政策传达成每一位客户，争取让老带新政策发挥到极致。在产品上销售上，除了继续消化原有的客户以外。建议对项目部分实施销控，先锁定两到三栋楼不予以销售，缩小市场供应量，从而规避现在市场觉得我司项目严重滞销、大量退房的判断。同时为下阶段B标的上市打下基础。时间工作事项工作重点工作目的问题应对1公交车的配套拟定广告主基调拟定项目配套工作完善的宣传，回乡客群的宣传运用年终的回乡的客群，做好广告营销策划部新广告拟定的时间路牌、道旗广告的拟定回乡客群方案的实施项目宣传物料的拟定其它配套方案的实施营销中心的布置项目现房的软文投放2月售楼处人员形象包装做好客户回访，继续推动商铺楼营销，同时开始B标商铺推出的铺垫该阶段为传统淡季，因此重要减少广告投入，进行内部调节及下阶段推广方案拟定暂无公车广告的投放结合特定客群的DM营销开展同主流二手中介的合作开始贯彻网站广告3月针对植树节的活动营销为后来的开盘做蓄客和客户需求价格确实认和口碑的传输看市场大环境导向暂无针对该事件营销，软文的投放结合教师及医护客群展开特定客群营销第二阶段：B标商铺开盘期实施时间：3月-5月该阶段为B标商铺的推出阶段，在营销上重点考虑结合项目的进度的活动营销，同时运用各个节点及事件的事件营销。在宣传推广上该阶段与上一阶段均是广告投入的密集期。为达成对乡镇客群的有效覆盖，作好各个重点乡镇的公益性活动宣传。在项目的推出的同时建议推出某些顶低的特价优惠户型来吸引某些特定客户群。同时也有助于楼盘的走量。时间工作事项工作重点工作目的问题应对4月网站广告启用B标商铺的推出形成强大媒体攻势，吸引市由于本项...
