第五章物业管理企业第一节物业管理企业的特点与分类一、物业管理企业的概念物业管理企业是指按合法程序成立并具备相应资质条件、经营物业管理业务的具有独立法人地位的经济实体作为独立的企业法人，物业管理企业必须有明确的经营宗旨和经政府主管部门认可的管理章程，能够独立承担民事和经济法律责任成立物业管理企业还必须获得物业管理行政管理部门颁发的资质证书物业管理企业的主要职能是依照委托管理的契约，对受托物业及委托人提供管理服务二、物业管理企业的特点服务性经营性专业性平等性三、物业管理企业的类别（一）从物业管理企业的组建来看，大致可分为四种类型1、由房地产开发企业投资设立的分支机构2、由房地产部门所属的房管所转换为物业管理企业3、由大中型企事业单位自行组建的物业管理企业4、按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过竞争取得房产管理权的物业管理企业（二）从物业管理企业与物业的产权关系来看，可分为两大类1、委托服务型物业管理企业2、自主经营型物业管理企业（三）其他分类按投资性质，物业管理企业可分为全民、集体、联营、三资、私营等类型按股东出资形式，可分为有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司等第二节物业管理企业的设立一、物业管理企业设立的条件（一）有限责任公司的设立条件1、股东符合法定人数2、股东出资达到法定资本最低限额3、股东共同制定公司章程4、有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构5、有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件（二）股份有限公司的设立条件1、发起人符合法定人数；2、发起人认缴和社会公开募集的股本达到法定资本最低限额；3、股份发行、筹办事项符合法律规定；4、发起人制定公司章程，并经创立大会通过；5、有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构；6、有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件二、物业管理企业设立的步骤（一）可行性研究1、市场调查2、综合分析3、编写可行性报告（二）物业管理企业建立的筹备1、人才储备2、起草管理章程3、筹集资本金（三）登记注册组建有限责任的物业管理企业和股份有限物业管理企业，登记注册时应提交的文件略有不同（四）资质审查及税务登记第三节物业管理企业运行机制一、物业管理企业的组织形式（一）物业管理企业的组织类型1、实体型物业管理企业。一般属于大中型企业，其内部按“统一领导与分级管理”原则，形成三个层次：（1）决策层；（2）管理层；（3）作业层。这类企业一般都可直接接受项目；同时，它也能提供物业管理的顾问、咨询服务。此类企业的适应性强，但人员较多，不易转型。2、管理型物业管理企业。大多是中小型企业，主要由管理层人员组成，具体的作业操作需要时就采取分包形式。这类企业必须与专业企业建立合同关系。企业人员相对精干，内部机构精简，规模适中，经营灵活，在物业管理市场中具有较强的竞争力。3、顾问型物业管理企业。由少量具有丰富物业管理经验的人员组成，不具体承担物业管理工作，而是以顾问的形式出现，收取顾问费。这类公司人员少、但业务素质高。（二）物业管理企业的主要职能机构经理室办公室管理部财务部工程部经营发展部（三）物业管理企业组织形式的选择1、直线式直线式模式不设专业的职能机构，各级行政主管负责行政与专业管理的职能。机构按垂直系统领导，实行单向逐级负责制。这种管理模式的优点是：机构精简、指挥统一、权责分明、决策迅速、效率较高；利润来源明确，管理层直接对成本和利润负责。缺点是各种管理职能归集于一人，难以适应较复杂的管理；同时，人力资源分散，最高层对下层缺乏直接沟通，容易造成指挥失误。2、职能制职能制是设有职能机构，由机构负责人在业务范围内下达和布置工作。职能制的优点是管理层专业化水平较高，缺点是与直线制相比机构比较庞大。职能制适合于规模不是很大，但管理难度较高的物业服务项目。3、直线――职能制直线――职能制又称直线参谋式，它是在直线式的基础上吸收了职能制的长处，...
