简析房地产策划一、房地产及房地产市场概念 房地产是指土地及土地上的改良物，而土地上的改良物是指建筑物、道路、停车场、水电设施等。由此可见，房地产是由土地引申出来的一组商品的代名词。例如住宅，它除了房屋以外，还包括土地、道路、草坪、停车场、变电站等一些公共设施。 房地产市场是房地产商品流通中各种交换关系的综合，是地产市场、房产市场与房地产劳务服务市场构成的市场体系。一般意义上的房地产市场，就是进行房地产交易的场所。房地产交易一般包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等经营活动。而房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者租售、出租商品房的行为。可以这样说，房地产市场是联结地方开发建设与房地产消费的桥梁，是实现房地产商品价值和使用价值的中介。二、房地产市场的特点1、房地产市场供给的特点 （1）市场供给缺乏弹性。供给弹性是指生产者对市场需求或价格变化的敏感程度。由于房地产本身的特点，土地稀缺，建设过程复杂，生产周期长，房地产生产企业在短时间内很难增加供应总量或减少供应量。结果，供不应求或供过于求的局面一旦形成，就会维持较长一段时期。 （2）市场供给的不同质。不同质是指同类产品内部，由于按不同方式或不同标准生产，导致产品质量的不同。房地产生产具有单件性，由于产品的位置、环境、数量、档次不同以及房地产企业的生产能力和用户的具体要求不同，市场上供给的房地产产品一般都是不同质的，供给具有多样性。 （3）市场供给的地区性。由于房地产的固定性、稀缺性、永久性等特点，房地产供给的地域范围比一般商品小，销售对象一般是同一个定向地域范围内的需求者。虽然，在一定范围和时期里也可为异地提供一定数量的房地产，但总的看，属于“当地产当地销”。 (4)市场调节的不完全性。城市土地国家所有，房屋中相当一部分国家所有。国有土地使用权的出让由国家垄断经营，地价既受市场调节，又受国家宏观调控。在公有住房占较大比例的情况下，市场价格在一定程度上受国家的垄断，以保障大多数人的基本利益。2、房地产市场需求的特点 (1)市场需求的广泛性。由于房地产既是人类生存、享受、发展的基本物质生活资料，又是生产经营性固定资产，更是城市经济、社会、科技活动的依托和载体，因此，从个人到家庭，从企业到社会，从社会基层到上层国家机关，都离不开它。 (2)市场需求的多样性。需求者购置...
