商业地产研究报告一、整个房地产行业概况1、房地产投资和新开工面积持续增长态势2010 年前 5 月全国房地产投资额完成1.3917 万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15 亿平方米， 同比增长 72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。数据来源：国家统计局伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于 2009 年房地产市场的快速回升。2009 年底和 2010 年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。2010 年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO 和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境在 2009 年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009 年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010 年 4 月 15 日国务院常务会议《国XX商业地产研究报告【最新资料， WORD文档，可编辑修改】务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009 年 12 月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：在 2009 年底出台个人住房转让营业税免征期由2 年恢复为 5 年和拿地首付比例不低于 50%之后， 4 月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭( 包括借款人、配偶及未成年子女) 成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动从下面的图中可以看出，虽然受到4 月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。和成交价格维持高位相比，成交量明显萎缩。伴随着4 月中旬以来成交量的迅速下滑，主要城市商品房去库存时间明显拉长，如果延续目前较低水平的销售量，未来开发商的销售压力将会加大。在国务院以及各部委陆续出台...
