商铺住宅联体楼土地增值税计算方法的探讨(作者财政部财政科学研究所肖太寿 [1]) 摘要商铺住宅联体楼是指房地产开发企业开发的底层是店铺店铺上面是普通住宅的开发项目在税收征管实践中对于商铺住宅联体楼的土地增值税如计算出现了税企业争议比较大的两种计算方法一是按核算项目先整体计算增值额和增值率确定相应税率后再按建筑面积分别核算增值额计算土地增值税。 另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率再分别确定适用税率计算增值税。对于企业来讲出于节税的考虑倾向于第一种计算方法对于需要及时完成税收任务的税务机关来讲更倾向与按照方法二进行计算土地增值税。本文依据现有的税收法律运用对实证分析方法对商铺住宅联体楼的两种土地增值税计算方法进行详细分析并提出了法律修改的具体政策建议。关键词商铺住宅联体楼土地增值税清算方法对策一、问题的提出商铺住宅联体楼是指房地产开发企业开发的底层是店铺店铺上面是普通住宅的开发项目。 其中普通标准住宅标准必须同时满足“住宅小区建筑容积率在1.0 以上、单套建筑面积在120 平方米以下实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2 倍以下自我理解就是说实际成交价格不能高于同级别土地上住房平均交易价格20%。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。”[2] 当前在进行房地产土地增值税清算时对于商铺住宅联体楼的土地增值税如何计算出现了税企业争议比较大的两种计算方法方法一是按核算项目先整体计算增值额和增值率确定相应税率后再按建筑面积分别核算各自的增值额再计算土地增值税方法二是先按店铺和店铺上面的普通住宅各自的建筑面积分开计算增值额与增值率再分别确定适用税率计算增值税。这两种计算方法到底应该哪一种计算方法呢对于企业来讲出于节税的考虑倾向于第一种计算方法对于需要及时完成税收任务的税务机关来讲更倾向与按照方法二进行计算土地增值税。谁是谁非这是涉及到税收法定和税收公平问题为此笔者依据现有的税收法律对商铺住宅联体楼土地增值税计算方法进行探讨。二、有关商铺住宅联体楼土地增值税计算的法律依据及评判笔者查阅相关税收法律对商铺住宅联体楼土地增值税计算的法律依据主要有以下几方面的规定（一）土地增值税清算单位的确定关于土地增值税清算单位如何确定的法律依据如下《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法字 [1995]6 号第八条规定“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本...
