《物业经营管理》 第一章 物业经营管理概述（重点） 第一节 物业经营管理概念 物业经营管理的内涵 物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象 ，为业主提供的贯穿以物业整个寿命周期的综合性管理服务 。管理对象 物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。（一）写字楼 1. 我国尚无统一的写字楼分类标准，主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。2. 国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。（二）零售商业物业的分类 零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。 1. 区域购物中心，第一：建筑面积在 10 万㎡以上；第二：有效商业服务半径可达到200km。在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性。 2. 市级购物中心，第一：建筑规模一般在 3 万㎡以上；第二：其商业辐射区域可覆盖整个城市；第三：通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。 3. 地区购物商场，第一：建筑规模一般在 1～3 万㎡之间；第二：商业服务区域以城市中的某一部分为主；第三：中型百货公司往往是主要租户。 4. 居住区商场，第一：建筑规模一般在 3000～10000㎡之间；第二：商业服务区域以城市中的某一居住小区为主；第三：日用百货商店和超级市场通常是主要租户。 5. 邻里服务性商店，第一：建筑规模一般在 3000㎡以下；第二：服务人口在 1 万人以下；第三：方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、烟酒糖主软饮料、服装干洗、家用电器维修等的经营者通常是这些商店的租户。 （三）出租型别墅或公寓 1.别墅分两点：一、周边环境质量比较高；二、别墅建筑应独立。 2.公寓分三类：一、复式公寓；二、花园公寓；三、单间公寓。物业经营管理服务的目标：一、持续满足租户正常空间使用需求；二、净收益最大化；三、保持和提高物业的市场价值；四、未来发展潜力。物业管理企业划分为三种：一、管理型；二、专业型；三、综合型。第二节 物业经营管理的层次与工作内容 一、物业经营管理的层次 1. 物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为三个层次物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组...
