别墅定价打分策略一、均价制定1、市场导向均价的制定方法:分别通过区域市场和类似产品选择竞品项目，通过市场比较法推导出比较均价;2、市场比准均价制定竞品的选择及比较:在竞品的选择上，通过区域市场比较法和类似品质项目比较法来进行比准修正。A、区域市场比较法B、类似产品比较法3、核心均价导出常州别墅市场板块特征明显，区域市场价格特征应重点考虑，类似项目予以小权重考虑，依据两种比较法进行价格综合运算，得出本项目的核心均价。二、价格表打分说明(一)联排产品1、系数设置以及构成分析根据别墅项目影响价格的因素与研究，以及结合本案的情况，确定本项目的平面系数由以下系数及其权重构成(别墅不设置垂直系数):户型(50%)户型结构景观栋间距噪音面宽花园面积联排数露台阳台户型位置户型面(25%)(9%)(10%)(8%)/入户方(9%)赠送面积(10%)积(10%)式(13%)等(10%)打分原则:单独考虑打分因素，完全不考虑其他因素。打分注意事项:同一打分因子里，以最好的为 10 分（按 10 分满分计算）来作为比照，逐级打分。计算公式:评分二?打分 X 权重调差极值=最大价格差/分差极值平面差=（各单位评分-评分极小值）X 调差极值最终平面差=平面差+特殊调差目标单价=最终平面差+预设最低单价2、打分体系制定说明联排数系数:四联 10 分，六联 6 分，八联 2 分露台阳台赠送面积系数:系数二赠送面积 X（10/最大赠送面积）户型位置系数：四联:10，6，5，8六联：10,6,5.5，5,4.5,8 八联：10,6,5.8,5.5,5.2，5,4.8,8 户型面积系数：330 平米：10 分369-400 平米：8 分400-420 平米：6 分500 平米以上：3 分花园面积、入户方式系数：花园面积和入户方式各占比 70%与 30%花园面积系数二花园面积 x（7/最大花园面积）入户方式：北入户南花园为满分 3 分，南入户北花园为 1.5 分景观系数:(1)南向中央水景，且处于双水交汇处单元 10 分(2)北向中央水景，且处于双水交汇处单元 9 分(3)南向中央水景 8 分，北向 7 分(4)局部水景 6 分，(5)考虑总图位置，以中央景观为评分参照物，边缘地带，视野较差、视觉效果不佳的均为 1 分，第二排水景为 1.5 分，可看到水景的为 2 分。栋间距系数:50 米及以上:10 分30-50 米:9.5 分25-30 米:8.5 分20-25 米:7.5 分19-20 米:6.5 分18-19 米:6 分17-18 米:5.5 分16-17 米:5 分15-16 米:4.5 分14-15 米:4 分13-14 米:3.5 分12-13 米:3 分11-12 米:2.5 分南侧东...
